کاهش احتمالی نرخ ارز چه تاثیری بر قیمت خانه خواهد داشت؟

عبور از سومین سال رکود و پشت سرگذاشتن ماه‌هایی پر از ثبات و آرامش‌. این شاید بهترین تفسیر از حال و روز بازار مسکن در سال 93 باشد؛ سالی که با پایان یافتن آن بسیاری از کارشناسان نوید بازگشت روزهای خوش به عرصه ساختمان‌سازی ایران را می‌دهند تا بهار 94 با بهار مسکن همراه شود. در کنار حرکت بازار به سمت دریچه‌های خروج از رکود اما عرصه اقتصاد ملی ایران نیز پس از سال‌ها در مقابل خود دروازه‌هایی از امید می‌بیند؛ دروازه‌هایی که قطعا بزرگ‌ترین آنها با پایان یافتن تحریم‌ها گشوده خواهد شد. صنعت ساختمان در ایران با توجه به نقش قابل توجه سرمایه‌های بخش خصوصی از یک سو و مصالح ساختمانی عمدتا بومی از سوی دیگر شاید کمترین تاثیر مستقیم را از توافقات هسته‌ای به خود جلب کند اما تغییر و تحولاتی مانند کاهش نرخ ارز، افزایش توان بازارهای مالی، ورود ماشین‌آلات و صنایع جدید و البته امکان برقراری ارتباط همه جانبه با بازارهای مسکنی بین‌المللی تنها بخشی از حوزه‌هایی است که در مسکن ایران پس از لغو تحریم‌ها حلول خواهد کرد. 

کاهش احتمالی نرخ ارز پس از تایید نهایی توافقات به‌عنوان دریچه جدید کاهش قیمت‌ها در بازار شناخته می‌شود‌. در این میان بازار مسکن هرچند در نگاه نخست چندان با ارز در ارتباط مستقیم نیست اما می‌توان از یک سو کاهش قیمت مصالح وارداتی مانند فولاد و از سوی دیگر وارد کردن تکنولوژی‌های نوین خانه‌سازی نتایج کاهش نرخ ارز را در مسکن نیز مشاهده کرد‌. کاهش قابل توجه قدرت خرید مردم در بازار مسکن سال‌های گذشته را به یکی از تیره‌ترین و در عین حال آرام‌ترین سال‌های بازار مسکن در ایران تبدیل کرده است.

این ورود قطعا به امکاناتی احتیاج خواهد داشت که در صدر آنها منابع مالی و اعتباری قرار دارد‌. چشم‌انداز لغو تحریم‌های بازارهای مالی ایران این امید را هم برای دولت و هم برای فعالان عرصه مسکن به وجود آورده که تسهیلات جدید باعث افزایش توان خریداران شود و این موضوع تحرکی را که سال‌هاست از بازار مسکن دریغ شده به آن بازگرداند‌؛ موضوعی که البته تا کاهش قطعی نرخ ارزهای تاثیر‌گذار مانند دلار در بازار ایران و سپس تحرک‌بخشی این ارزها به بازار راهی طولانی در پیش خواهد بود. عاملی امیدبخش که البته کارشناسان عرصه مسکن نسبت به ارائه دستاوردهای قطعی آن تا زمان نهایی شدن توافقات با تردید یاد می‌کنند.

***

لبخند مسکن ایران به تکنولوژی‌های روز

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن

رونق در بازار مسکن به زنجیره‌ای از عوامل احتیاج دارد که قرار گرفتن تمام آنها در کنار یکدیگر به بازار رونقی دوباره می‌بخشد. اعتماد سرمایه‌گذاران نخستین عامل تاثیر‌گذار است‌. ساختمان‌سازها برای وارد کردن سرمایه‌های جدید خود به بازاری که برای تضمین اصل سرمایه به چند ماه زمان نیاز دارد، اعتمادی می‌خواهند که حداقل‌های موجود در اقتصاد کشور را تضمین کند‌. جهش‌های یکباره، تلاطم در نرخ‌گذاری و افزایش قیمت مواد اولیه عواملی است که سرمایه‌گذاران را از بازار فراری می‌دهد‌. دولت باید همان‌طور که در ماه‌های گذشته اقتصاد کلان کشور را به ثبات رسانده، مسکن را نیز از آفات تلاطم دور کند که در این راستا توافقات هسته‌ای به‌عنوان نقطه‌ای امید بخش از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

در این بین قطعا یکی از تاثیرگذار‌ترین اقدامات دولت ثبات در نرخ ارز بوده که نهایی شدن توافقات می‌تواند به کاهش تدریجی آن نیز بینجامد‌. ارزان شدن ارزهای خارجی راه را برای ورود تکنولوژی‌های روز باز می‌کند و سرمایه‌گذاران با بهایی کمتر ارتباط خود با دانش روز که نیاز جدی بازار ما را می‌سازد برقرار خواهند کرد. دو عامل مهم دیگر در عرصه مسکن یعنی منابع اعتباری و قدرت خرید متقاضیان نیز نکاتی است که می‌تواند به شکلی مستقیم از توافق هسته‌ای و بهبود جایگاه پول ملی ایران بهره ببرد.

ورود تجهیزات و روش‌های جدید خانه‌سازی و افزایش استانداردهای مسکن در ایران از یکسو ارتباطات گسترده با جهان را مطالبه می‌کند که در سایه توافق هسته‌ای این عامل به‌شدت تقویت خواهد شد و در کنار آن منابع مالی و اعتباری مورد نیاز برای اجرای این پروژه‌ها نیز در قالب ارتباطات جدید مالی ایران پس از کنار رفتن تحریم‌های تجاری میسر خواهد بود‌. دولت با استفاده از پول پرقدرت ملی فاینانس و سرمایه‌های خارجی را جذب می‌کند و راه را برای بازگشت مردم به عرصه باز خواهد کرد. هرچند مسکن ایران توانسته باوجود تمام فشارهای موجود در سال‌های قبل نیاز کشور را تامین کند، اما قطعا مدرن شدن با آزاد شدن تبادلات مالی هم‌راستاست. 

در کنار آن دولت مجبور است با توجه به فاصله‌ای که میان درآمد اقشار گسترده‌ای از مردم با خرید خانه افتاده نسبت به تغییر شرایط بازار اقدام کند‌ که این موضوع نیز با توجه به لزوم تامین اعتبارات لازم حرکتی نزدیک با توافقات دارد تا در صورت افزایش منابع درآمدی دولت مسکن نیز مانند دیگر حوزه‌های کلان اقتصادی از آن بهره‌مند شود. هرچند در نگاه نخست ارتباط مستقیمی نمی‌توان میان مسکن و نرخ ارز و به طور کلی توافقات دید اما با اندکی تامل در شرایط بازار می‌توان به ارتباط گسترده بهبود شرایط اقتصادی کشور با ایجاد تحرک در بازار پی برد.

***

کاهش نرخ ارز، قدرت بازارهای مالی، تحرک در مسکن

ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه سازان تهران

ساختار بازار مسکن در ایران به‌گونه‌ای است که بخش عمده‌ای از آن را بخش خصوصی با سرمایه‌ها، تجارب و امکانات خود به وجود آورده‌اند. این امر باعث شده حوزه ساختمان به‌عنوان واحدی پیشتاز در صنایع کشور به میزان قابل توجهی چه از نیاز به امکانات خارجی و چه حمایت‌های دولتی بی‌نیاز شود. البته این موضوع با تامین بخش قابل توجهی از نیاز کشور به مصالح ساختمانی از طریق منابع موجود داخلی تقویت شده و استقلال صنعت ساختمان را بیش از هر بخش دیگری عملیاتی کرده است.

این موضوع به هیچ عنوان به آن معنی نیست که توافقات هسته‌ای و لغو تحریم‌ها نقشی در بازار مسکن نخواهند داشت، برعکس با توجه به گستردگی این بازار و صنایعی که با آن درگیرند می‌توان در ادامه لغو تحریم‌ها روزهای خوش بازار مسکن را نیز دگرباره به وجود آورد. تحلیل اقتصاددانان نشان از آن دارد که ساختمان‌سازی و کلیه صنایع و حرفه‌های وابسته به آن مانند مصالح ساختمانی و شغل‌های خدماتی نزدیک به 30 درصد از اقتصاد فعال کشور را می‌سازند.

این ترکیب رابطه‌ای دو‌جانبه را می‌سازد‌. حرکت صنعت ساختمان، مساوی‌ است با تحرک تمام این بخش‌ها و این موضوع همان خروج از رکود مدنظر دولت را تامین خواهد کرد‌. در روی دیگر سکه نیز وقتی تحریم‌ها کنار رود و بخش‌های کوچک و بزرگ اقتصاد ایران به روزهای خوب خود برگردند، مسکن از آن متاثر خواهد شد و رکود چندین ساله را طی خواهد کرد. در صورتی که لغو تحریم‌ها قدرت موسسات مالی را بازگردانده و به تزریق منابع اعتباری به بازار کمک کند می‌تواند به بالا رفتن عرضه و به دنبال آن کاهش قیمت تمام شده خانه‌ها نیز منجر شود‌. پایین آمدن بهای ارز در کنار آنکه می‌تواند به کاهش بهای تمام شده برخی کالاهای تاثیر‌گذار در خانه‌سازی کمک کند، دست بازارهای مالی در جذب منابع متنوع را نیز باز می‌گذارد تا با افزایش عرضه و تحرک دوباره به بازار، قدرت خرید مردم را تقویت کند.

در کنار تمام این مسائل موضوع توافقات هسته‌ای می‌تواند فضای اقتصاد ایران را مثبت کرده و در کنار تاثیر بر شاخص‌های کلان اقتصادی، اوضاع بازار خانه را نیز بهبود بخشد.هرچند بازار ارزهای خارجی در نگاه اول به مسکن ارتباط پیدا نمی‌کند، اما ارتباط همه جانبه این بخش با حوزه‌های اقتصادی حتی در کوتاه‌مدت نیز بازار خریدوفروش را متاثر می‌کند‌. هرچند تغییراتی این چنینی اثر اصلی خود را در بلند‌مدت نشان می‌دهد و تغییر جایگاه پول ملی ایران در سال‌های آینده به بازار مسکن سرایت می‌کند. خانه کالایی است که در روزهای رونق و ثبات اقتصادی بیشترین تقاضا را دارد‌. مردم به‌خصوص در ایران به خانه به‌عنوان یک پس‌انداز بزرگ نگاه می‌کنند و این پس‌انداز در روزهای رونق اقتصادی خواهان بسیاری دارد.