ناکارآمدی وام 80 میلیون تومانی در خانه‌دار کردن دهک‌های پایین

در کشورهای پیشرفته یکی از سیاست‌های حاکمیت‌ها برای حل معضل مسکن، مدیریت بانک‌ها است. به‌گونه‌ای که در بسیاری از این کشورها نه تنها سودی به سپرده‌های مردم تعلق نمی‌گیرد، بلکه حتی برای معطل ماندن پول‌ها در بانک مالیات هم دریافت می‌کنند. این در شرایطی است که در کشور ما هرچند تعدیل سود سپرده‌های بانکی به‌عنوان تدبیری خردمندانه از سوی مسئولان دولتی مطرح شد، اما متاسفانه با مقاومت بانک‌ها مواجه شد.
از طرف دیگر در کشورهای پیشرفته یکی دیگر از برنامه‌های اساسی برای اثرگذاری عمیق در حل مشکلات بخش مسکن، ارائه وام‌های با رقم بالا و سود ناچیز است که این سیاست می‌تواند مورد توجه دولتمردان قرار گیرد.

در این کشورها وام‌هایی که ارائه می‌کنند، حداقل 80‌درصد نرخ یک خانه و حتی گاهی اوقات تا 120‌درصد قیمت آن را شامل می‌شود تا خریداران ضمن خرید مسکن، امکان تهیه لوازم و اسباب خانه را هم داشته باشند. با این حساب، به نظر می‌رسد تصویب و ابلاغ وام‌های مسکن 40، 50، 60 و 80 میلیون تومانی برخلاف انتظاری که در کشور ما ایجاد کرده، نمی‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود نقش موثری ایفا کند. به این دلیل که این وام‌ها اگرچه در مناطق ضعیف و متوسط می‌توانند پاسخگوی خرید خانه باشند، اما در مناطق گران‌قیمت شهر تاثیری نخواهند داشت و نباید در زمینه اثرگذاری آن بر خروج از رکود مسکن چندان حساب کرد. طبیعتا وقتی در کشور ما فقط 15 تا 20 درصد قیمت یک ملک در قالب وام ارائه شود، نمی‌تواند منجر به افزایش قدرت خرید متقاضیان شود.

این موضوع حتی در خصوص وام 80 میلیون تومانی نیز صدق می‌کند. چون در شرایطی که در شهری نظیر تهران، قیمت یک آپارتمان معمولی در یک منطقه متوسط حدود 400 میلیون تومان است، این مبلغ وام جوابگوی خرید مسکن در تهران نخواهد بود. مگر اینکه اقشار ساکن مناطق متوسط با داشتن درآمد قابل قبولی که توانایی بازپرداخت اقساط وام 80‌میلیون تومانی را داشته باشند، وام را دریافت کرده و با استفاده از این وام، ملکی را در مناطق پایینی شهر خریداری کنند که البته با وجود خرید مسکن، در این خانه‌ها سکونت نخواهند کرد و این روند به سرنوشت مسکن مهر دچار می‌شود. البته نقطه مثبت این روند آن است که درنهایت اقشار متوسط صاحبخانه تلقی می‌شوند، اما دهک‌های پایین جامعه همچنان با مشکل بی‌خانمانی دست به گریبان باقی می‌مانند.

از طرف دیگر اگر اقشار ضعیف قصد دریافت وام 80 میلیون تومانی را داشته باشند، اولا در همان آغاز راه سرمایه کافی برای سپرده‌گذاری یک‌ساله در بانک را نخواهند داشت. دوما حتی با فرض اینکه اقشار کم درآمد از این امکان برخوردار باشند، باتوجه به سایر هزینه‌های زندگی و تورم موجود، توان بازپرداخت اقساط این وام را که به‌صورت پلکانی و درحدود 700 تا 800 هزار تومان است، نخواهند داشت. با این حال باید دید این طرح و برنامه دولت یازدهم که فعلا در حد صحبت مطرح شده است، چه هدفی را دنبال می‌کند که البته اگر هدف آن، پوشش دادن بازار اقشار کم درآمد و متوسط در مناطق ضعیف باشد، در این راستا شاید بتواند موفق عمل کند.

بدیهی است که اگر قصد و هدف دولت، کمک به خانه دار شدن افراد ساکن در مناطق ضعیف و پایینی شهر است، باید 80 تا 90 درصد قیمت خرید یک خانه را به آنها ارائه کند. یا اینکه تمهیداتی مبنی بر اجاره به شرط تملیک تعریف کند و در اختیار آنها قرار دهد. در این صورت به نظر می‌رسد بتوان این مسئله را حل کرد و در غیر‌این صورت امیدواری وجود ندارد. از سوی دیگر مدیریت کسب‌و‌کار در بسیاری از کشورها جزو اولویت‌ها قرار می‌گیرد. چراکه اگر کسب‌و‌کار رونق داشته باشد، پس‌انداز ممکن می‌شود که متاسفانه در کشور ما با توجه به تورم‌های موجود در بخش‌های مختلف نظیر اجاره مسکن، شهروندان امکان پس‌انداز را از دست می‌دهند. 

نکته دیگری که نباید آن را فراموش کرد، این است که چون درخصوص وام‌های مسکن به درستی و دقیق برنامه‌ریزی نمی‌شود، کوچک‌ترین رونق حاصل از اعطای این تسهیلات در بازار مسکن، به افزایش قیمت‌ها و تورم دامن می‌زند. چرا که اقتصاد ایران تورم‌زا است و زمانی که تولید نباشد، با اندکی رونق، گرانی مسکن در کمین خواهد بود. از همین رو به نظر می‌رسد یکی از وحشت‌هایی که اکنون در دولت یازدهم وجود دارد، هراس از تکرار تجربه تلخ سال 86 در بخش قیمت مسکن است. به این دلیل که به واسطه تقاضاهای انباشت شده مسکن و تجمع پول‌ها در بانک‌ها، نشانه‌هایی از امکان بروز این تورم وحشتناک دیده می‌شود.

لازم به یادآوری است، متاسفانه باوجود اصرار کارشناسان به مردم برای انجام معامله در زمان رکود بازار مسکن، مردم یاد گرفته‌اند که به محض مشاهده رونق و تکان کوچکی در یک بازار، به آن بازار هجوم ببرند که این رویکرد غلط نیز می‌تواند یکی دیگر از عوامل رشد قیمت مسکن، با افزایش قدرت خرید ناشی از دریافت تسهیلات مسکن باشد. لذا این شرایط موجب می‌شود تا بروز رونقی هرچند کوچک، تورم انتظاری در بازار مسکن و ساختمان به همراه داشته باشد.

* کارشناس بازار مسکن