بازگشت تملیکی ها

املاک تملیکی، آن دسته از املاکی هستند که بانک ها به منظور وصول مطالبات معوق شان با رعایت شرایط قانونی تملک می کنند و قانونا مالکیت این گونه املاک را به دست می آورند. پس برخلاف باور رایج، بانک ها وثایق تسهیلات را مصادره نمی کنند؛ زیرا مصادره اموال صرفا در صلاحیت مراجع قضایی است و بانک ها در این زمینه اختیاری ندارند. گفتنی است املاک تملیکی در واقع، وثایق تسهیلاتی هستند که بانک ها به مشتریان پرداخت کرده اند تا براساس قرارداد تسهیلاتی به صورت ماهانه و مرتب اقساط آن را پرداخت کنند، اما اگر تسهیلات گیرنده بنا به هر دلیلی در پرداخت اقساط تسهیلات دریافت شده تأخیر داشته باشد، در این حالت مطالبات جاری بانک به «مطالبات غیرجاری» تبدیل می شود و در نتیجه هیچ راه چاره‎ای برای بانک های تسهیلات دهنده جز اقدام قانونی به منظور وصول مطالبات معوق از طریق تملک وثایق تسهیلات معوق باقی نخواهد ماند. تملیک وثایق تسهیلات معوق به بانک ها بیشتر از طریق دوایر اجرای ثبت صورت می گیرد و تشریفاتی بسیار پیچیده و زمانبر دارد. در نهایت اگر برای وثیقه تسهیلات خریداری پیدا نشود، این وثایق بنا به درخواست و در قبال مانده مطالبات به طلبکار (بانک) واگذار خواهد شد. از این زمان با صدور «سند انتقال اجرایی» توسط اداره ثبت، مالکیت وثایق تسهیلات پرداخت‎شده از مالک قبلی (راهن) به بانک تسهیلات دهنده منتقل می گردد. حال پرسش آن است که آیا پس از صدور سند انتقال اجرایی توسط ادارات ثبت، بانک قانونا مجاز است در قبال وصول مانده مطالباتش، سند انتقال اجرایی را برهم بزند و مالکیت وثایق تملیکی را به مالک قبلی برگرداند و از خود سلب مالکیت کند و به این طریق موفق شود مطالباتش را نقدا وصول کند؟

علی الاصول برای بانک ها، وصول نقدی مطالبات بسیار کاراتر از تملک املاک و اموال تسهیلات گیرنده است؛ زیرا حتی پس از تملک وثایق تسهیلات، تازه مشکلات بعدی بانک ها شروع می شود؛ یعنی بانک ها پس از مالک شدن باید ملک را آماده فروش کنند، اگر ملک تملیکی مهاجر یا متصرف دارد آن را از طریق مراجع قانونی تخلیه و آماده فروش نمایند و طی تشریفات قانونی خاص به فروش برسانند؛ اگر هم مشتری مناسب پیدا نشود بر مشکلات بانک ها افزوده می شود و هزینه نگهداری املاک تملیکی بر بانک ها تحمیل خواهد شد. مشکل بعدی املاک تملیکی برای بانک ها، آن است که در مواردی ارزش فعلی ملک تملیکی، جبران مانده مطالبات بانک را نمی کند. در این حالت، ادارات حقوقی بانک ها موظف هستند که برای وصول مانده مطالبات بانکی راهی مراجع قضایی شوند؛ بنابراین تنها پس از فروش املاک تملیکی است که بانک ها موفق به وصول نقدی مطالبات خواهند شد و در این مرحله است که می توانند از محل این منابع وصول شده به فعالیت بانکی خود ادامه داده و وام و تسهیلات پرداخت کنند. فروش اموال مازاد بانک ها نیز قوانین و مقررات خاص خود را دارد و عدم رعایت این مقررات ممکن است پرونده مدیران بانکی را در مراجع قضایی بگشاید. حتی تأخیر ناموجه در فروش اموال تملیکی ممکن است موجب جرایم مالیاتی برای بانک ها شود؛ بنابراین برخلاف تصور عموم، تملک وثایق تسهیلات معوق در کوتاه مدت، مشکل مالی بانک ها را فورا حل نخواهد کرد. پس نفع بانک ها در آن است که املاک تملیکی خود را هرچه زودتر به فروش برسانند.

به هرحال برای ارائه پاسخ صحیح و درست به این پرسش که آیا بانک ها آزاد هستند که مالکیت املاک تملیکی را مجددا به مالک قبلی آن اعاده کنند یا خیر، بایستی بحثی کوتاه در مورد مفهوم حقوقی اقاله و آثار حقوقی آن ارائه شود. از نظر مبانی شرعی و حقوقی، معاملات قطعی شده (عقود لازم) به تنهایی قابل فسخ توسط یکی از طرفین قرارداد نیست، مگر آنکه برای هر دو طرف یا یکی از آنان، حق فسخ معامله پیش بینی شده باشد اما به طور کلی، حتی معاملات لازم غیرقابل فسخ نیز با توافق طرفین معامله قابل برگشت هستند؛ به عنوان مثال، اگر شما خانه ای بخرید می توانید با توافق فروشنده، معامله را برهم بزنید. به هم خوردن معامله به معنای بازگشت عوض و معوض معامله به فروشنده و خریدار است. پس با انجام اقاله، از یکسو فروشنده بایستی بهای کالا یا ملک فروخته شده را به خریدار مسترد دارد و از سوی دیگر، خریدار نیز موظف است کالا یا ملک مورد معامله را به فروشنده پس دهد. ماده ۲۸۳ قانون مدنی در این مورد گفته است: «بعد از معامله، طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.» این فرآیند حقوقی را اصطلاحا «اقاله» می نامند؛ بنابراین جوهره اقاله مبتنی بر توافق مشترک طرفین معامله است. پس هم از نظر مبانی قانونی و هم از نظر مبانی شرعی نمی توان مردم را مکلف یا مجبور به انجام اقاله معاملات کرد. بنابراین الزام به اقاله نمی تواند الزام قانونی به همراه داشته باشد؛ زیرا در اجبار، توافق و آزادی اراده نیست. فتوای بنیانگذار انقلاب اسلامی در مورد اقاله، آن است که «هی جاریة فی جمیع العقود سوی النکاح.» براساس نظریات فقها، اقاله در همه عقود به جز عقد نکاح، جاری است؛ چراکه اقاله در نکاح حتی با توافق زوج و زوجه امکان پذیر نیست و باید گفت، انحلال عقد نکاح نیازمند یک پدیده حقوقی دیگر به نام طلاق است.

در هرحال، در مورد ماهیت حقوقی اقاله و اینکه آیا اقاله یک عقد جدید است، یا پدیده ای است که فقط معامله قطعی سابق را برهم می زند، نظریات متفاوت است. به گفته ویکی فقه، «بعضی از حقوق دانان همانند فقهای عامه معتقدند که اقاله عقد جدیدی است؛ چراکه اقاله، رکن اصلی و جوهر عقد را با خود به همراه دارد و آن تراضی دو طرف است برای برهم زدن عقد قبلی و این خود یک عقد جدیدی است؛ چراکه در آن عوض و معوض تحویل دیگری می شود و این یعنی عقد جدید.» اما بیشتر حقوق دانان بر این باورند که اقاله فقط معامله قبلی را بهم می زند و معامله یا قراردادی جدید نیست، اما واقعیت آن است که معمولا مردم به همراه اقاله معامله سابق توافقات جدید می کنند؛ مثلا توافق می‎کنند که ملک مورد معامله چگونه و با چه شرایطی مسترد شود یا ثمن معامله چگونه به خریدار مسترد گردد. بنابراین از نظر قانونی، هر معامله قابل فسخ و اقاله است اما در این زمینه باید توجه داشت که اقاله معاملات دستگاه های دولتی و عمومی که مالکیت آن متعلق به عموم است به آسانی امکان پذیر نیست؛ زیرا در این گونه اموال، دستگاه های اجرایی می بایستی اموال خود را از طریق مزایده یا مناقصه بخرند یا به فروش برسانند. فقط در موارد خاصی به این دستگاه های اجرایی اجازه داده می شود که اموال یا املاک موردنیاز خود را خارج از تشریفات خریداری کنند یا اموال مازاد خود را به فروش برسانند.

اموال تملیکی و مازاد بانک های دولتی یا بانک های خصوصی نیز از این قاعده حقوقی مستثنی نیست. دستورالعمل فروش اموال مازاد مؤسسات اعتباری مصوب شورای پول و اعتبار، حاکم بر فروش اموال مازاد و تملیکی بانک هاست. ماده ۲ این دستورالعمل می گوید: «واگذاری اموال مازاد مؤسسه اعتباری از طريق مزايده صورت می پذیرد.» پس همه بانک های دولتی و خصوصی می بایستی اموال تملیکی و مازاد خود را از طرق مزایده به فروش برسانند. فروش این گونه اموال به دوست و آشنا یا پسرخاله و پسرعمه مجاز نیست، اما در مورد املاک تملیکی مسکونی، ماده ۱۱ دستورالعمل بانک مرکزی اجازه داده است که بانک ها مجاز هستند این گونه املاک را با شرایط خاصی به مالک قبلی آن برگردانند. ماده ۱۱ دستورالعمل مذکور در این مورد گفته است: «چنانچه ملک مسکونی در ازای مطالبات مؤسسه اعتباری ناشی از اعطا / ایجاد تسهیلات و تعهدات، تملک شده است، مؤسسه اعتباری مجاز است در صورت ارائه درخواست کتبی مالک قبلی، ملک مسکونی را در چارچوب شرایط ذیل، در قالب اقاله به وی مسترد کند:

۱۱  -۱  - ارزش روز ملک مسکونی حداکثر معادل یک صد میلیارد ریال باشد.

۱۱  -۲  - مالک قبلی در زمان ارائه درخواست فاقد ملک مسکونی دیگری باشد.»

بنابراین بانک ها فقط در مورد املاک مسکونی تملیکی مجاز هستند با مالک قبلی توافق کنند که ملک مسکونی تملیک شده را مجددا به وی برگردانند؛ مشروط بر آنکه احراز کنند متقاضی اقاله ملک مسکونی دیگری نداشته باشد. دلیل این حکم نیز مشخص است. قانونگذار مایل است به مالکان قبلی این فرصت را بدهد که در اثر اقدام بانک ها کسی بی خانمان نشود؛ نه اینکه از پدیده اقاله املاک مسکونی تملیک شده، استفاده تجاری کرده و درآمد میلیاردی نصیب خود سازند. به هر حال، با این فرض اختیاری بودن استرداد املاک مسکونی تملیک شده بی معناست. به بیان دیگر، بانک ها بایستی موظف باشند که در صورت احراز شرایط لازم قانونی، ملک مسکونی تملیک شده را مجددا به مالک قبلی اعاده نمایند. به این ترتیب می توان از بی خانمان شدن بدهکاران بانکی جلوگیری کرد. به عقیده نگارنده، بازگرداندن مالکیت املاک مسکونی تملیک شده به مالک قبلی آن، به مفهوم دقیق حقوقی «اقاله» نیست؛ چراکه جوهره اقاله مبتنی بر توافق طرفین معامله قبلی و انحلال آن است؛ درحالی که در املاک تملیکی بانک براساس توافق و رضایت مالکیت ملک را به دست نمی آورد بلکه مالکیت در مراحل اجرایی با اقدام مراجع ثبتی از مالک قبلی سلب و براساس سند انتقال اجرایی به طلبکار (بانک) منتقل خواهد شد.

گفتار پایانی آنکه، برای بانک ها وصول نقدی مطالبات بسیار مطلوب تر از تملیک وثایق تسهیلات است. البته باید توجه داشت که صدور سند انتقال اجرایی توسط مراجع ثبتی معامله محسوب نمی شود؛ بلکه سند اجرایی صرفا آثار قانونی حقوقی اقدامات اجرایی است و در پدیده سند انتقال اجرایی اساسا معامله ای وجود ندارد تا بتوان آن را اقاله کرد، اما این امر مانع از آن نیست که بانک قانونا مجاز باشد مالکیت املاک مسکونی تملیک شده را طی یک قرارداد به مالک قبلی منتقل نماید. مبلغ این قرارداد نیز مانده مطالبات بانک تا زمان تنظیم قرارداد جدید خواهد بود؛ مشروط بر آنکه مهلت درخواست مالک تعیین شود و بانک بتواند احراز کند که مالک قبلی ملک مسکونی تملیک شده فاقد خانه و سرپناه است. متأسفانه دستورالعمل بانک مرکزی ازاین حیث دارای ابهام است؛ زیرا جوهره پدیده اقاله شرعا و قانونا مبتنی بر توافق است؛ درحالی که در این وضعیت، توافقی بین مالک قبلی و بانک وجود ندارد و مشخص نمی کند که آیا بانک ها مکلف به استرداد املاک مسکونی تملیک شده هستند، یا اقاله املاک تملیکی اختیاری است و بانک ها قانونا ملزم به اقاله املاک مسکونی تملیکی نیستند؟