سهم ناچیز بافت فرسوده از ساخت‌و‌سازها

در کشور ما مرسوم است هرگاه آژیر خطر زلزله‌ای شنیده شد، یادی از بافت‌های فرسوده شود. وجود بافت فرسوده چالشی جدی برای منابع محدود مالی کشور محسوب می‌شود و متولیان با اکراه از وجود چنین معضلی با تصویب تسهیلاتی در جهت کاهش مشکلات قدم بر می‌دارند. تجربه سال‌های گذشته حاکی از عدم موفقیت چنین رویکردی است.

برای مثال، در سطح شهر تهران از سال 1390 تا 1392، سهم «بافت فرسوده» از ساخت‌و‌سازهای مسکونی در این سال‌ها به ترتیب 25درصد، 21 درصد و 21 درصد از کل واحدهای مسکونی جدید بوده است. همچنین، 30 درصد بافت‌های شهری کشور و در حدود 20 درصد جمعیت کشور در بافت‌های نابسامان شامل بافت‌های میانی، تاریخی، بافت‌های با پیشینه روستایی و سکونتگاه‌های غیر‌رسمی زندگی می‌کنند. از دیدگاه منابع مالی، تعریف روش‌های تامین مالی با رویکرد برد همزمان سرمایه‌گذار و سرمایه‌پذیر و تغییر چالش‌ها به فرصت‌ها، یک نگاه کلیدی به مسئله است. چنین دیدگاهی شامل جنبه‌های کلیدی زیر خواهد بود:

تغییر نگاه از دولت تسهیلات‌دهنده به دولت تسهیل‌کننده

حجم پروژه‌های تعریف شده جهت نوسازی بافت‌های فرسوده شهری تهران سالانه بالغ بر یک تا دو درصد از مساحت کل بافت فرسوده این شهر را شامل می‌شود و با فرض ثابت ماندن مساحت چنین حوزه‌هایی در یک دوره 10 ساله، بخش دولتی با مداخلات مستقیم، توان نوسازی تقریبی 10 درصد این حوزه‌ها را خواهد داشت. این وضعیت نشان می‌دهد که تغییر نگاه دولت به نوسازی بافت فرسوده یک ضرورت انکارناپذیر است. دولت باید نقش خود را به تسهیل فرآیندها، هماهنگی در تجمیع واحدها، اعمال قواعد حکومتی در حل مسائل حقوقی، ایجاد تنوع در مکانیزم‌های تامین مالی، تدوین فرآیندها و ضوابط برای حل مشکلات کالبدی و حتی اصلاح روندهای معاملات مسکن در بافت فرسوده تغییر دهد.

تغییر نگاه به بافت فرسوده از تهدید به فرصت

بخش عمده‌ای از هویت شهرهای کشور در بافت‌های فرسوده شکل گرفته و غفلت از این سرمایه ملی معضلات به وجود آمده در بافت‌های فرسوده را تشدید کرده است. با شریک کردن شهروندان ساکن در این بافت، می‌توان بسیاری از مشکلات را با روش‌های ارزان‌تر و مناسب‌تر حل کرد. از طرف دیگر، با تکمیل تدریجی پروژه‌های مسکن مهر، امکان هدایت هوشمندانه انبوه سازان کشور به بافت فرسوده، فرصتی برای ایجاد زیرساخت‌های قابل اتکا فراهم آورده است.

تغییر نگاه به روش‌های تامین مالی

عمده تصمیمات گذشته متکی بر تامین مالی از طریق نظام بانکی کشور بوده و روش‌های جدید و مکانیزم‌های تامین مالی به‌ویژه ترکیب روش‌های تامین مالی سهم بسیار ناچیزی از توسعه این زیرساخت‌ها داشته است. نتیجه چنین رویکردی تشدید معضلات موجود بوده است. توسعه روش‌های تامین مالی جهت تامین منابع بزرگ‌تر می‌تواند به توسعه روش‌های نوین ساخت، ایمن‌سازی ساختمان‌ها، ایجاد شرکت‌های بزرگ توسعه دهنده، تخصصی شدن مدیریت پروژه‌های ساختمانی، استاندارد‌سازی بافت مناطق و هماهنگی و همگونی فضاها کمک کند.

تغییر نگاه از سخت‌افزار و ساختمان به مفهوم نرم‌افزار و سکونت

روش‌های موجود توسعه بافت فرسوده سخت‌افزار محور است و بهره‌وری آن بسیار پایین است. در چنین دیدگاهی نقش بهسازی بافت‌ها ناچیز بوده و هر حرکتی نیازمند سرمایه‌گذاری عظیمی است. چنین وضعی با حداقل مشارکت شهروندان بوده و باعث می‌شود مسائل مهم فرهنگی و اجتماعی در گره کور خود باقی بماند. نگاه آینده بایستی توجه ویژه‌ای به سهم فرآیندها، مدیریت پروژه‌های نوسازی و بهسازی و تعامل با ذینفعان کلیدی داشته باشد.

* عضو هیات علمی دانشگاه