بازار مسکن بیدار شدنی نیست

حوزه مسکن چند سالی است که دوران رکود را پشت سر می‌گذارد. اتفاقی که کم و بیش در حوزه‌های مختلف نیز وجود دارد. دولت در حوزه‌هایی چون خودرو و لوازم خانگی بسته‌های کمکی به مصرف‌کنندگان ارائه کرد تا سبب خروج از رکود این صنایع شود. مردم و افرادی که در تولید مسکن دست داشتند این تقاضا در آنها ایجاد شد که چرا دولت این بسته‌های کمکی را در حوزه مسکن ارائه نمی‌کند. حتی انبوه‌سازان پیشنهادهایی برای خروج از رکود به دولت دادند.پیشنهادهایی از جمله اقساط به قصد تملیک، دریافت زمین ارزان و کاهش مالیات از جمله پیشنهاد‌های انبوه‌سازان بود که دولت نسبت به آن وثوقی نشان نداد.

در این زمینه نظر کارشناسان را خواستار شدیم، برخی معتقدند اگر دولت به حیطه مسکن ورود نکند و سیاستی برای خروج از رکود ارائه نکند، با افزایش انباشت تقاضا ناگهان بازار مسکن چون فنری می‌جهد و دوباره با جهش سرسام‌آور قیمت‌ها روبه‌رو خواهیم بود. برخی نیز معتقدند که دولت باید یا سیاست درستی را اتخاذ کند یا کنار بایستد که ادامه سیاست‌های غلط دوباره ضررهای جبران‌ناپذیری را بر بازار مسکن ایجاد می‌کند. در ادامه مشروح این نظرات را پیش‌رو دارید.

***

ایرج رهبر:

خطر انباشت تقاضا، حوزه مسکن را تهدید می‌کند

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان معتقد است که اگر تمهیدات لازم برای خروج از رکود ارائه نشود خطر انباشت تقاضا و جهش ناگهانی قیمت‌ها وجود دارد.

با توجه به اینکه دولت در حوزه‌های مختلف بسته‌های خروج از رکود ارائه کرده، اما مسکن در این حوزه قرار نگرفته است، آیا به زعم شما بسته‌ای در این حوزه باید ارائه شود یا خیر؟

از آنجا که سهم بزرگی از گردش مالی کشور چیزی حدود 35 تا 40 درصد در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد، بی‌شک لازم است تا دولت به این حوزه ورود پیدا کند و سیاست‌های خروج از رکود اعمال کند. اینکه چرا دولت تاکنون نتوانسته یا نخواسته ورود کند مقوله نامشخصی است. پیش از این حتی خود انبوه‌سازان پیشقدم شدند و راهکارهایی چون اقساط به شرط تملیک، ارائه زمین‌های قسطی دولتی به انبوه‌سازان و کاهش صدور مجوزهای ساخت‌و‌ساز ارائه کردند که دولت نسبت به این پیشنهادها نیز وثوقی نشان نداد.

با توجه به اینکه مسکن نسبت به خودرو از اولویت بالاتری برخوردار است عجیب است که دولت در آن حوزه بسته خروج از رکود ارائه کرده اما در حوزه مسکن بی‌اعتنا بوده است. البته از آنجا که اعتبار برای وسایل خرید منزل هنوز از طریق بانک مرکزی تامین نشده است، شاید دلیل اصلی ورود نکردن دولت به بحث مسکن باشد. بنابراین عدم ورود دولت می‌تواند یا نداشتن اعتبار یا ضعف در مدیریت باشد.

جدای از بحث‌هایی که پیش از این مطرح شده است، پیشنهاد شما برای بسته خروج از رکود چیست؟

دولت در حوزه‌های مختلف می‌تواند کمک کند. دولت با ایجاد فضای امن سرمایه‌گذاری و اطمینان از بازگشت سرمایه می‌تواند فضا را برای تولید باز کند. در این جهت نه‌تنها اقدامی نشده بلکه در جهت منفی با اعمال قانون بر خانه‌های خالی، افزایش هزینه ساخت‌و‌ساز و افزایش مالیات‌ها اقدامات منفی صورت گرفته که انبوه‌سازان و تولید‌کنندگان مسکن را بیش از پیش دچار مشکل کرده‌اند.

تولید‌کنندگان نیز چون هنوز ساخت‌و‌سازهایی را که انجام داده‌اند نتوانسته‌اند به متقاضی ارائه کنند نمی‌توانند دست به تولید بزنند و همین سبب خوابیدن ساخت‌و‌ساز و رکود مسکن شده است.

برخی کارشناسان معتقدند این ساخت‌و‌ساز صورت گرفته افزون بر تقاضا بوده و همین امر سبب رکود شده است، آیا شما با این اوصاف همچنان بر تولید تاکید دارید؟

نه اگر این‌گونه بود که مشکل رکودی نداشتیم. چون تولید افزون بر تقاضا سبب کاهش قیمت‌ها می‌شود و متقاضی راحت‌تر می‌تواند خرید انجام دهد. نه من معتقد نیستم تولید بر تقاضا پیشی گرفته است. سالانه نیاز به مسکن چیزی بالغ بر یک میلیون و 200خانه اعلام می‌شود، اما این تعداد تولید نمی‌شود و همچنان نیاز به خانه وجود دارد.

چنانکه شاهد هستیم متقاضی توان خرید ندارد و خانه اجاره می‌کند و همین امر سبب رشد اجاره‌بها به شکل تورمی و افسارگسیخته شده است. چون متقاضی توان خرید ندارد نه اینکه تولید بر تقاضا افزون است.

با توجه به شرایط موجود به نظرتان تا تغییر شرایط این رکود ادامه پیدا می‌کند یا امیدی هست که دیر یا زود حوزه مسکن از رکود خارج شود؟

وضعیت موجود خطرناک است. انباشت تقاضا هرچقدر زیاد شود خواه‌ناخواه با جهش آن روبه‌رو خواهید شد و این فنر ناگهان تاب از دست می‌دهد و جهش خواهد داشت. این امر سبب افزایش غیرقابل کنترل قیمت مسکن می‌شود که اگر ما آن را مدیریت نکنیم شرایط خطرناکی را رقم خواهیم زد. لازم است تمهیداتی در این حوزه انجام شود.

زمانی که مردم توان خرید ندارند، لازم است مسکن‌هایی با متراژهای پایین‌تر تولید شود تا مردم توان خرید آن را داشته باشند، اما تا تولیدکنندگان تولیدات فعلی خود را نتوانند بفروشند نمی‌توانند دست به تولید واحد‌های کوچک بزنند. بنابراین طرح‌هایی باید ارائه شود تا زمین ارزان به انبوه‌ساز ارائه شود و انبوه ساز نیز ساخت‌و‌ساز ارزان انجام دهد. تا این تمهید انجام نگیرد نگرانی خطر انباشت تقاضا حوزه مسکن را تهدید می‌کند.

***

محمدعلی پورشیرازی:

دولت کنار بایستد

محمدعلی پورشیرازی، عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی معتقد است که سیاست‌های غلط دولت سبب شده تا قیمت مسکن به شکل افسارگسیخته افزایش یاید و در نتیجه قدرت خرید در میان مردم وجود نداشته باشد که رکود فعلی در نتیجه آن اتفاق افتاده است.

با توجه به اینکه شرایط رکودی بر بازار مسکن حاکم است، آیا لازم است دولت در این حوزه ورود کند و تمهیداتی مانند بسته‌های ضدرکودی که در حوزه‌های دیگر ارائه کرده ارائه کند یا خیر؟

در همه دنیا مسکن یک کالای مصرفی و نه سرمایه‌ای است، بنابراین با دیگر مسائل اقتصادی به ندرت آمیخته می‌شود. متأسفانه طی 10 الی 12سال گذشته مسکن به کالایی تبدیل شده است سرمایه‌ای که می‌تواند دولت و مردم را تکان دهد. متاسفانه در این شرایط سیستم فقط نظاره‌گر است. در کشورهای دیگر شما شاهد طرح مارشال پس از جنگ جهانی دوم هستید، در فرانسه طرح دیگری که هدف این طرح حمایت از مردم و اقشار کم درآمد است.

در ایران ما فقط در این حیطه‌ها شعار می‌دهیم و در عمل کار درستی انجام نمی‌دهیم. ما تا سال 84 در حوزه مسکن مشکلی نداشتیم و بازار مسکن آرام بود. پس از آن با وام‌هایی که دادند نقدینگی در این بازار افزایش پیدا کرد و قیمت‌ها به‌شدت بالا رفت. در سال 85 با افزایش قیمت آهن و سیمان که دولت خود باعث آن بود ناگهان قیمت مسکن افزایش پیدا کرد. چنانکه در سال 86 مسکنی که در قیطریه متری 150 هزار تومان معامله می‌شد 5/3 میلیون تومان معامله شد.

این امر سبب شد شکاف عمیقی میان درآمد و قیمت مسکن ایجاد شود که همین امر موجب رکود شده است.حال هم همان روند اشتباه را پیش می‌بریم، وام‌های 20میلیونی، 50میلیونی و حال 80 میلیونی خود عاملی هستند که قیمت مسکن را افزایش می‌دهند و سبب مشکلات جبران‌ناپذیر در این بازار می‌شوند. در اقتصاد جهانی هرگاه رکود اتفاق می‌افتد قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند، اما در ایران اینچنین نیست و با ایجاد رکود کاهش قیمت اتفاق نمی‌افتد.

چرا؟  چون مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شد و افراد که در این حوزه تخصصی نداشتند به آن وارد شدند و حال نمی‌توانند بپذیرند که سرمایه‌شان آن سودی را که مطابق با سود 20 درصد بانکی است نداشته باشد و با قیمت نازل‌تر به فروش برسد.

پس به زعم شما با ورود افراد غیر‌متخصص در حوزه مسکن به‌عنوان یک حوزه سرمایه‌ای مشکلات فعلی ایجاد شده است؟

بله همین‌طور است. افراد حرفه‌ای می‌پذیرند که این بازار است و ممکن است امروز سودش ایکس تومان باشد، اما فردا منفی ایکس باشد. چون این یک بازار است و حرکت تناوبی دارد. اما سرمایه‌گذار وقتی ورود می‌کند هدفش سودآوری است.

در همه کشور‌های دنیا سرمایه‌گذاری در حوزه‌های زیربنایی ایجاد می‌شود و کسی مسکن نمی‌خرد تا پشتوانه سرمایه‌ای باشد و آن را اجاره بدهد. از زمانی که مسکن شکل سرمایه‌ای به خود گرفت این آسیب به این بازار وارد شد.

پس به زعم شما وام‌هایی که در حوزه مسکن داده شد و سیاست‌های دولت سبب شده تا قیمت مسکن اینچنین افزایش یابد؟

بله ما هر جا نگاه می‌کنیم پای دولت یا نماینده آن دیده می‌شود. اصلا دلیلی ندارد دولت به این حوزه‌ها وارد شود. بله در همان طرح مارشال و طرح شهرک‌سازی فرانسه دولت ورود کرد، اما ورود دولت با یک سیاست درست و براساس حمایت از مردم بود. اما در کشور ما این حضور ضربه زننده است و از سیاست‌های نادرست نشات می‌گیرد.

طرح مسکن مهر به خودی خود طرح بدی نبود، اما شکل پیاده‌سازی آن در مکان‌های نامناسب و با کیفیت پایین سبب شد که شکست بخورد. چه نیازی بود که این مسکن‌سازی در اطراف تهران انجام شود، آن هم با کیفیت بسیار پایین. می‌شد این هزینه را در شهرستان‌ها و دهات‌های کوچک انجام داد و به لحاظ کیفی بر آنها نظارت می‌شد آنگاه می‌توانستیم بهره مناسب از این طرح ببریم.

مانند بهره طرح مارشال و شهرک‌سازی فرانسه که کمک بزرگی به مردم کرد. بنابراین به نظرم بهتر است دولت کنار بایستد و اگر قرار است کمکی کند در جهت رفاه مردم و با سیاست مناسب این اتفاق بیفتد.