حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایه‌گذاری مجدد در بازار مسکن

الگوی ساخت‌و‌ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی جدید ساخت، با تقاضای مؤثر خانوارها تطابق ندارد که علاوه بر مشکل ایجادشده برای خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تأمین مسکن مورد نیاز خود، سازندگان مسکن را به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایه‌گذاری مجدد روبه‌رو می‌کند.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان در خبرنامه شماره6 برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن (بام) تصریح کرده است: از جمله مباحث مهم در بازار مسکن تطابق الگوی عرضه و تقاضا به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی است به‌طوری که سازندگان در طراحی ساختمان‌های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند. در این صورت از یک طرف برای خانوارها امکان تأمین مسکن در استطاعت مهیا می‌شود و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌شود.

بنابراین گزارش، با وجود تمایل خانوارها به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل‌توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است هرچند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به‌خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.

مساحت بالای واحدهای مسکونی عرضه شده نوساز

از طرف دیگر بررسی بازار ساخت‌و‌ساز نشان می‌دهد که بخش زیادی از واحدهای مسکونی عرضه شده نوساز، از مساحت بالایی برخوردار بوده و متناسب با قدرت خرید و تقاضای خانوار نیست و آمارها نشان‌دهنده کاهش میانگین مساحت واحدهای تکمیل شده در مناطق شهری کشور و استان تهران نیست.

همچنین توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در بازه‌های مختلف مساحتی (بیانگر نوع تقاضای مؤثر) در خرداد ماه سال 1394، نشان می‌دهد توزیع تجمعی واحدهای مسکونی معامله‌شده با مساحت کمتر از 80مترمربع از کل معاملات صورت‌گرفته، حدود 60درصد است. همچنین توزیع معاملات در شهر تهران حسب مساحت، در سایر ماه‌های فصل بهار 1394 نیز تقریبا مشابه توزیع خردادماه است.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان در خبرنامه خود آورده است: این در حالی است که براساس آخرین اطلاعات، بررسی توزیع واحدهای مسکونی تکمیل شده (نشانگر عرضه واحدهای نوساز) در مناطق شهری استان تهران در بازه‌های مختلف مساحت، حاکی از این است که در 9 ماهه اول سال 1393، واحدهای نوساز عرضه شده با مساحت کمتر از 80 مترمربع، صرفا حدود7درصد از کل واحدهای نوساز را به خود اختصاص داده است.

بنابراین گزارش، این الگوی عرضه در مناطق شهری کل کشور نیز حاکم است، به‌طوری که سهم واحدهای مسکونی تکمیل شده با مساحت کمتر از 80 مترمربع در کشور، حدود 8درصد است هرچند الگوی تقاضا در سایر مناطق شهری کشور نسبت به شهر تهران متفاوت است و در این شهرها با وجود درآمد کمتر خانوار، تقاضای واحدهای مسکونی با مساحت متوسط نیز به دلیل قیمت پایین‌تر مسکن، به‌طور نسبی بیشتر از شهر تهران است.

حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایه‌گذاری مجدد در بازار مسکن

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان یادآور شد: با توجه به موارد ذکر شده به‌نظر می‌رسد در بازار مسکن، الگوی ساخت‌و‌ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی جدید ساخت، با تقاضای مؤثر خانوارها تطابق ندارد و به دلیل این عدم تطابق، خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تأمین مسکن مورد نیاز خود، با توجه به عدم توسعه بازار تأمین مالی در بخش مسکن و سهم کم تسهیلات خرید مسکن از کل قیمت مسکن، با مشکل مواجه می‌شوند. از دیگر سو سازندگان مسکن نیز به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایه‌گذاری مجدد روبه‌رو می‌شوند.

درخصوص عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن می‌توان به دلایلی از جمله طرح تفصیلی شهرها، عدم وجود سیاست‌های حمایتی، هزینه بالای مبادله مسکن و عدم تمایل سازندگان مسکن به پوشش تقاضای مسکن اقشار کم‌درآمدتر اشاره کرد. بنابراین گزارش، برخی از محدودیت‌ها و بعضاً مشوق‌های در نظر گرفته شده در طرح تفصیلی شهرها، باعث افزایش سهم واحدهای مسکونی جدیدالاحداث با مساحت بالا شده است. به‌عنوان مثال براساس طرح تفصیلی برخی از شهرها به منظور جبران کمبود سرانه فضاها و خدمات عمومی و همچنین جلوگیری از افزایش تراکم جمعیتی، مجوز ساخت واحدهای مسکونی با مساحت کوچک در طبقات ساختمان‌ها، توسط شهرداری‌ها صادر نمی‌شود. 

این در حالی‌است که با رعایت اصول شهرسازی و توسعه فضاهای عمومی از جمله فضای‌سبز و پارکینگ، باید در راستای پوشش تقاضای مسکن خانوارهای با درآمد متوسط و کم، کوچک‌سازی مسکن مورد حمایت قرار گیرد. همچنین عدم وجود سیاست حمایتی کارا برای ساخت مسکن کوچک مورد نیاز اقشار کم درآمد (به دلیل تنگناهای مالی دولت و همچنین عدم وجود زمین دولتی در شهرها) موجب شده که سازندگان تمایلی به احداث ساختمان‌های مسکونی کوچک برای پوشش تقاضای مسکن اقشار با درآمد متوسط و بالا نداشته باشند.