رهن برای توثیق مطالبات بانک ها

عرف شناخته شده بانکی می گوید که بانک ها برای پرداخت تسهیلات بایستی از بازگشت به موقع اصل و سود تسهیلات یا کارمزد وام پرداخت شده، اطمینان داشته باشند؛ زیرا در صورت عدم بازگشت تسهیلات پرداخت شده به چرخه مصارف و منابع، بانک ها با چالش جدی در پرداخت تسهیلات مواجه خواهند شد، توان تسهیلات دهی آنان به شدت کاهش می یابد و چالش مطالبات معوق بانک ها شدیدا افزایش پیدا می کند. به همین سبب، ماده 6 آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب  دی ماه 1362 هیات دولت می گوید: «اعطای تسهیلات عنداللزوم، به تشخیص بانک، منوط به اخذ تأمین کافی برای حفظ منافع بانک و حسن اجرای قراردادهای مربوط می باشد.» پس در صنعت بانکداری، گرفتن وثیقه کافی و در عین حال، قابل اتکا از تسهیلات گیرنده، یک ضرورت اساسی و انکارناپذیر است. در این راستا، استفاده از نهاد حقوقی عقد رهن، یکی از فرایندهای پرکاربرد برای توثیق تسهیلات بانکی است. اما عقد رهن چیست و اصطلاحات رایج در جامعه مانند «رهن کامل» یا «رهن و اجاره» چه معنایی دارد، مبنای حقوقی و شرعی آن چیست و با فرایند حقوقی عقد رهن چه سنخیتی دارد؟

رهن از نظر مبانی شرعی و موازین حقوقی، عقدی است که برای توثیق بدهی به کار گرفته می شود. در واقع، در عقد رهن، بدهکار مال یا ملک خود (یا ملک دیگری) را گرو می گذارد تا بستانکار اطمینان داشته باشد که طلبش به موقع وصول خواهد شد. ماده 571 قانون مدنی در تعریف عقد رهن می گوید: «رهن عقدی است که بموجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.» امام خمینی نیز در تحریرالوسیله، عقد رهن را بدین گونه تعریف کرده است: «‏رهن، عقدی است که جهت وثیقه گرفتن بر دین تشریع شده است. به عینی که رهن‏‎ ‎‏داده شده، «رهینه» و «مرهون»، و به تامین کننده رهینه (مالک مال یا ملک مورد رهن) «راهن» و به گیرنده آن «مرتهن» گفته‏‎ ‎‏می شود. عقد رهن به ایجاب از طرف رهن دهنده احتیاج دارد؛ و آن هر لفظی است که‏‎ ‎‏مقصود را در نظر صاحبان آن لغت بفهماند، مانند این که بگوید: «به گرو دادم تو را» یا «نزد‏‎ ‎‏تو گرو قرار دادم» یا «این برای مال تو نزد تو وثیقه باشد» و مانند اینها و به قبول از طرف‏‎ ‎‏مرتهن نیز نیاز دارد؛ و آن هر لفظی است که دلالت بر رضایت به ایجاب نماید. و عربی بودن‏‎ ‎‏در آن اعتبار ندارد، بلکه ظاهرا با معاطات تحقق پیدا می کند.»

بنابراین برای تحقق عقد رهن ابتدا بایستی دین یا بدهی وجود داشته باشد. به بیان ساده، یکی بدهکار و دیگری طلبکار باشد و سپس بدهکار برای توثیق بدهی اش، مال یا ملک باارزش به بستانکار معرفی کند و به رهن بگذارد. مالکیت این ملک ممکن است متعلق به فرد بدهکار باشد، در این صورت، بدهکار و راهن هر دو یکی هستند. همچنین ممکن است بدهکار از شخص دیگری خواهش کرده باشد که مال یا ملکش را نزد بانک به رهن بگذارد تا بانک به او وام دهد، در این حالت، راهن شخصی غیر از بدهکار خواهد بود. تفاوت عمده عقد ضمان و عقد رهن نیز در این نکته است که در عقد ضمان، ضامن شخصا مسئولیت پرداخت بدهی بدهکار را در مقابل بستانکار برعهده می گیرد. بنابراین در صورت پرداخت نشدن مطالبات، بستانکار می تواند شخص ضامن را طرف دعوی قرار دهد و طلبش را از او بخواهد؛ در حالی که در پدیده رهن، راهن (مالک رهینه) به شخصه هیچ گونه مسئولیتی در مقابل بستانکار ندارد. بدین سبب در تقسیمات سنتی حقوقی، عقد رهن از عقود عینی و عقد ضمان از عقود دینی است. در مورد پدیده عقد رهن در عملیات بانکی، ملاحظات حقوقی و بانکی زیر، قابل توجه است:

اول؛ برخلاف تصور عامه، هیچ گونه ارتباطی بین نهادهای حقوقی رایج در جامعه یعنی «رهن کامل» و «رهن و اجاره» با عقد رهن وجود ندارد. رهن کامل یا رهن و اجاره در واقع، ترکیبی از عقد اجاره و عقد قرض است که جامعه برای اجاره املاک ابداع کرده است، به طوری که در این عقد ترکیبی، مستاجر تمام یا قسمتی از اجاره بهای ملک استیجاری را از طریق وام قرض الحسنه به موجر پرداخت می کند. در پدیده رهن و اجاره، نرخ بهره پول در مدت اجاره براساس مدت و مبلغ اجاره و عرف بازار تعیین می شود ولی وام گیرنده و وام دهنده توافق می کنند که این نرخ سود مشخص بابت تمام یا قسمتی از اجاره بها محسوب شده و در ازای آن، مستاجر متقابلا بابت اجاره به موجر بدهی نداشته باشد که این پدیده عملا نوعی تهاتر بدهی و طلب را به همراه دارد. در مورد نرخ بهره پول در پدیده رهن و اجاره براساس عرف قدیمی رایج در بنگاه های املاک، نرخ سود اجاره به ازای هر یک میلیون تومان وام قرض الحسنه ماهانه 30 هزار تومان بوده است. پس عرف پذیرفته است که پول (یا همان وام قرض الحسنه) براساس بازه زمانی ابتدا و انتهای مدت اجاره قیمت دارد، ولو آنکه ما آن را «وام قرض الحسنه» بدانیم. تاکنون نگارنده ایرادی از محافل فقهی در مورد مغایرت پدیده «رهن و اجاره» با موازین شرعی مشاهده نکرده است. پس اگر پدیده «رهن و اجاره» شرعا فاقد ایراد باشد، می تواند به عنوان یک مدل از پرداخت تسهیلات در نظام بانکی کشور نیز مورد استفاده قرار گیرد؛ یعنی بانک به عنوان مستاجر، املاک را رهن کامل کند و به عنوان مالک، منافع ملک استجاری را به متقاضیان به صورت دریافت اجاره بها به طور نقدی یا به صورت رهن و اجاره واگذار و اجاره دهد. به هر حال، رهن و اجاره، عقد رهن نیست.

دوم؛ بانک ها حتی اگر ده ها نوع وثبقه و تضمین و رهن برای تسهیلاتی که پرداخت کرده اند، در اختیار داشته باشند، در نهایت فقط تا حد مطالبات معوق مجاز به استفاده از این وثایق هستند. بنابراین هیچ بانکی مجاز نیست با استفاده از انواع وثایق یا تضامین یا رهینه تسهیلات از وام گیرنده یا ضامن وی بیش از مانده مطالباتش وصول کند. پس انتظار می رود مسئولان محترم حقوقی و وصول مطالبات بانک ها، بیش از مطالبات مسلم بانک از تسهیلات گیرندگان یا ضامنان آنان وصول نکنند.

سوم؛ رهن اصطلاحا از عقود تشریفاتی است و قانونا بایستی حتما در دفتر اسناد رسمی ثبت رسمی شود. افزون بر آن، مورد رهن بایستی توسط راهن به قبض و تصرف مرتهن داده شود. اما استمرار تصرف مرتهن بر مال مورد رهن، شرط صحت عقد رهن نیست. بنابراین رهن عادی معتبر نخواهد بود و نمی توان به استناد قرارداد داخلی بانک ها، ملک را در رهن قرار داد.

چهارم؛ رهن اموال برای توثیق مطالبات در دو مرحله نیازمند ارزیابی و قیمت کارشناسی است: در مرحله پیش از پرداخت تسهیلات و در مرحله تملیک وثیقه. معمولا در مرحله پذیرش تقاضای تسهیلات بانکی، ارزیابی ملک معرفی شده برای رهن توسط کارشناس منتخب بانک صورت می گیرد، اما در مراحل مزایده ثبتی، ارزیابی ملک رهینه توسط کارشناسان منتخب اجرای ثبت صورت خواهد گرفت. در برخی از موارد مشاهده شده است که ارزش ملک تملیک شده رهنی در زمان فروش توسط بانک، کمتر از مانده مطالبات معوق است. این امر بدان معناست که ارزیابی ملک در زمان پرداخت تسهیلات به درستی صورت نگرفته و ایراد داشته است.

پنجم؛ اجرای عملیات سند رسمی برای وصول مطالبات بانک از طریق صدور اجراییه توسط دفتر تنظیم کننده سند رسمی و عملیات اجرایی آن از طریق ادارات اجرای ثبت صورت می گیرد. بانک ها در مواردی مشخص قانونا اختیار دارند که ملک مورد رهینه را تا میزان بدهی خود تملیک نمایند. در این حالت، اگر ارزش ملک رهنی بیش از مطالبات قطعی بانک باشد، بانک بایستی یا تفاوت ارزش ملک رهنی را به راهن (مالک ملک) بپردازد و شش دانگ ملک را قانونا مالک شود؛ یا آنکه به میزان مطالبات قطعی خود با مالک شریک مشاعی شود. در این زمینه، تصمیم با مدیران بانک است.

ششم؛ بنا بر رویه برخی بانک ها برای پرداخت تسهیلات یا تعهدات متعددا سند رهن عام تنظیم و استفاده می کنند، به طوری که ملکی گران قیمت را به رهن می گیرند و تسهیلات را به صورت خط اعتباری و صرفا براساس قرارداد داخلی به تسهیلات گیرنده می پردازند. اما برای رعایت شکلی مقررات عقد رهن و از آنچایی که شرط صحت عقد رهن، بدهی تسهیلات گیرنده به بانک است، بانک مبلغی بسیار ناچیز مثلا حدود هزار تومان بدهی را به حساب قرض الحسنه تسهیلات گیرنده واریز و تسهیلات گیرنده اقرار به وصول آن مبلغ می کند و ضمنا نیز متعهد می شود این مبلغ ناچیز را فقط در انتهای قرارداد رهنی به بانک مسترد دارد.!!! به این ترتیب، از نظر ظاهری بدهی تسهیلات گیرنده به بانک ایجاد می شود و بانک یک ملک گران قیمت را به استناد این بدهی ناچیز برای پرداخت تسهیلات آتی به رهن می گیرد. به هر حال، به دلیل ایرادات و مشکلات حقوقی و اجرایی سند رهن عام، شخصا با این شیوه رهن عام موافق نیستم، اما شنیده ام که رهن عام در بسیاری از بانک ها رواج دارد و تاکنون بر آن ایرادی گرفته نشده است.

هفتم؛ برای گرفتن تسهیلات بانکی، لازم نیست مالک حتما تسهیلات گیرنده باشد، بلکه اشخاص ثالث نیز می توانند ملک خود را برای تسهیلات دیگری در رهن بانک قرار دهند. اما در هر صورت،ف تنها مالک یا جانشین قانونی وی می توانند ملک خود را بایت بدهی در رهن بانک بگذارد. بنابراین غیر مالک در این زمینه اختیاری ندارد. افزون بر آن، از نظر مقررات شرعی و حقوقی، قبض ملک رهنی توسط مرتهن، شرط صحت عقد رهن است و در صورت عدم تحقق قبض (به معنای تصرف مرتهن بر مال یا ملک رهنی)، عقد رهن از اساس باطل خواهد بود.

در یک نمونه عینی که مدارک آن در اختیار نگارنده قرار دارد، مالک ملک خود را با سند عادی می فروشد و ملک فروخته شده را به خریدار تحویل می دهد. سپس همین فروشنده ملک فروخته شده را بابت تسهیلات برادر خود در رهن یکی از بانک ها قرار می دهد و مبالغی را به اسم برادرش از بانک تسهیلات می گیرد؛ در حالی که برادر او که بنا به ادعای خریدار ملک، فلافل فروش بوده، نه اعتبار مالی و بانکی لازم برای دریافت این میزان تسهیلات بانکی را دارد و نه آنکه تخصصی در زمینه ساخت مسکن داشته است. پرونده جزایی موضوع بسیار جالب است. گذشته از این ایرادات، اساسا بانک ها برای ساختمان تکمیل شده که در تصرف شخص دیگری است، تسهیلات مشارکت مدنی ارائه نمی دهند. به طور کلی، حداقل ایراد حقوقی در مورد پرونده مورد بحث، این است که در عقد رهن، قبض رهینه توسط مرتهن، شرط صحت رهن است؛ در حالی که در این ماجرا، ملک در تصرف خریدار ملک قرار گرفته است. بنابراین در زمان پرداخت تسهیلات، ملک رهینه اساسا در اختیار راهن نبوده تا به قبض بانک (مرتهن) دهد و این موضوع نشان می دهد که ملک رهینه قبل از پرداخت تسهیلات مورد بازدید مسئولان شعبه بانک قرار نگرفته تا بدانند آن ملک متصرف دارد و متصرف نیز کسی نیست جز خریدار آن. همچنین در موردی دیگر مشاهده شد که در یکی از استان های شمالی کشور،  یک قطعه زمین مزروعی را به عنوان ساختمان چهار طبقه به رهن بانک تسهیلات دهنده درآورده و مبلغ کلانی تسهیلات یا تعهدات از بانک ذی ربط گرفته اند. زمین مزروعی نیز تکافوی مطالبات بانک را نمی کند.

بنابراین واحدهای حقوقی و به ویژه همکاران محترم واحدهای بازرسی بانک ها بایستی در این زمینه، نظارت لازم را معمول دارند تا در عملیات بانکی، کلاهبرداران کلاه بانک را برندارند و حق مردم عادی که با مبانی حقوقی آشنایی کافی ندارند، ضایع نشود و شعب برای پرداخت تسهیلات، ملک فروحته شده را برای بانک به رهن نگرفته و از غیر مالک اقرار به قبض رهینه نگیرند؛ زیرا  لازمه بانکداری، اجحاف حقوقی به مردم نیست و بانک را در مظان اتهام همکاری با کلاهبرداران قرار خواهد داد و جبران زیان وارده به مردم در این گونه موارد، دشوار خواهد بود.

در مجموع، باید توجه داشت که عقد رهن، یکی از نهادهای حقوقی قابل اتکا برای توثیق و تضمین مطالبات بانک هاست؛ مشروط بر آنکه مال یا ملک مورد رهن در زمان تنظیم سند رسمی به درستی و با قیمت روز ارزیابی شده باشد و در تنظیم سند رسمی  نیز ضوابط شرعی و قانونی رعایت شود. همچنین ملک مورد نظر نیز قبل از رهن مورد بازرسی مسئولان شعبه یا کارشناس منتخب بانک قرار گیرد. بنابراین اگر مقررات شرعی و قانونی، قبض و اقباض مورد رهینه را شرط صحت عقد رهن دانسته است، مسئولان شعب بانک ها بایستی حتما قبل از تنظیم سند رسمی از ملک مورد نظر بازدید کرده و صرفا در صورتی که ملک در اختیار راهن باشد، صورت جلسه قبض ملک رهنی را امضا کنند؛ زیرا قبض ملکی که فروخته شده و متعلق به دیگران است و در تصرف غیر مالک یا در تصرف مستاجر است، فاقد اعتبار حقوقی است و رهن را بی اعتبار خواهد ساخت و در نهایت، مطالبات بانک ها را بدون وثیقه خواهد کرد.