چه عواملی روی قیمت گذاری ملک تأثیر می گذارند؟

بخش املاک و مستغلات در کشور ما عموما در حال رشد بوده است، آن هم با محرک رشدی که عوامل مهمی همچون نرخ بهره، محل و وضعیت اقتصادی و... در آن دخیل هستند. این محرک رشد بر قیمت ملک در کشور تأثیرگذار است. در این میان قیمت گذاری ملک هم باید به سوی بهتر شدن گام بردارد. درک درست از زمان مناسب خرید ملک، افزایش قیمت، رکود در بازار املاک و سایر شاخص ها به تصمیم گیری درمورد خریدی ارزشمند کمک می کنند.

در این مقاله به نقل از chetor، برخی عواملی را که موجب بالا و پایین رفتن قیمت املاک می شوند، بررسی کرده ایم.

۱- نرخ بهره

نرخ بهره تأثیر فوق العاده ای بر بازار املاک دارد. اگر می خواهید با کمک وام مسکن خانه ای بخرید، بهتر است ابتدا نرخ بهره را حساب وکتاب کنید. تغییر در نرخ بهره می تواند تأثیر زیادی بر توانایی خرید ملک مسکونی داشته باشد. به این خاطر که هرقدر نرخ بهره کمتر می شود، هزینه دریافت وام برای خرید خانه هم کمتر خواهد شد، این امر باعث تقاضای بیشتر برای خرید ملک می شود که خود این دوباره قیمت ها را بالا می برد!

۲- عوامل جمعیت شناختی

جمعیت شناسی به اطلاعاتی اشاره دارد که ترکیب جمعیت را توصیف می کنند، اطلاعاتی همچون سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت. این آمار اغلب نادیده گرفته می شوند، اما عوامل جمعیت شناختی بسیار مهم هستند و روی نحوه قیمت گذاری ملک و اینکه چه نوع املاکی خواهان بیشتری دارند، اثر می گذارند. تغییرات عمده در این عوامل، ممکن است برای چندین دهه تأثیر زیادی بر روند قیمت املاک کشور بگذارد.

۳- سیاست ها و یارانه های دولتی

قانون گذاری هم عامل دیگری است که می تواند تأثیر قابل توجهی بر تقاضای مسکن و قیمت ها داشته باشد. دولت با استفاده از اعتبارات مالیاتی، کسورات، یارانه ها و... می تواند تقاضای ملک را برای مدت مشخصی افزایش بدهد. آگاهی از مشوق های دولتی ممکن است به شما کمک کند تغییرات به وجودآمده در روند عرضه و تقاضا و حباب های احتمالی قیمت را تشخیص بدهید.

۴- اقتصاد

عامل مهم دیگری که بر ارزش ملک اثر می گذارد، سلامت کلی اقتصاد است. این عامل عموما با شاخص های اقتصادی همچون تولید ناخالص ملی، داده های استخدامی، فعالیت های تولیدی، قیمت کالاها و... اندازه گیری می شود. به طورکلی، وقتی اقتصاد کساد است، املاک و مستغلات هم در چنین وضعیتی به سر می برند.

۵- محل ملک

ساختمان ها، املاک و مستغلاتی که در نواحی تجاری قرار دارند، نسبت به ساختمان هایی که در مناطق مسکونی هستند، ارزش بیشتری دارند. معمولاً دلالان قیمت بالاتری به ساختمان های مناطق توسعه یافته اختصاص می دهند و برای سازه هایی که در نواحی کمتر توسعه یافته قرار دارند، قیمت پایین تری ارائه می کنند. به همین شکل، ساختمان هایی که در زمین های دارای مالکیت مطلق ساخته شده اند، نسبت به ساختمان هایی که زمین  شان اجاره ای است، قیمت بالاتری دارند.

۶- امکانات

قیمت املاکی که دارای قابلیت های زیرساختی و امکانات مدرن هستند، بیشتر از املاکی است که اتصالات برقی مناسب، خطوط تلفن، سیستم آب وفاضلاب و امکاناتی همچون مراکز عمومی، پارک، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ یا فروشگاه مواد غذایی ندارند. قیمت گذاری ملک به وضوح وابسته به میزان در دسترس بودن ملزومات و امکاناتی است که سکونت راحتی را امکان پذیر می سازند.

۷- زیرساخت ها

توسعه زیرساختی یکی از مهم ترین عواملی است که بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر می گذارد. وجود جاده ها، فرودگاه ها، مراکز خرید، پایانه های اتوبوسرانی و... در مجاورت ملک، به بالا رفتن قیمت کمک می کند. حقیقت این است که «راه ارتباطی» یکی از مهم ترین ملزومات برای سرمایه گذارانی محسوب می شود که به دنبال خرید زمین یا ملک هستند. این امر بالا بودن قیمت ملکی را که به راحتی به مراکز تفریحی، امکانات درمانی، مؤسسات آموزشی، بازارها، مراکز تجاری و سایر امکانات موردنیاز دسترسی دارد، توضیح می دهد.

۸- املاک تجاری

توسعه مراکز خرید، دفاتر فناوری اطلاعات و مراکز ویژه تجاری در نزدیکی مناطق مسکونی، به صرفه جویی در وقت و انرژی ای که در رفت وآمد به محل کار هدر می رود، کمک می کند و قیمت ملک در منطقه را افزایش می دهد.

۹- درآمد قابل تصرف

املاکی که در مناطق کشاورزی یا مناطق تحت تصرف واحدهای تولیدی قرار دارند، نسبت به آنهایی که در نزدیکی مراکز فناوری اطلاعات هستند، قیمت کمتری دارند. نحوه قیمت گذاری ملک رابطه مستقیمی با مقدار درآمد قابل تصرف خریدار یا درآمد اکثریت جمعیت آن منطقه دارد.

۱۰- در دسترس بودن زمین

نمودار قیمت گذاری ملک در مناطقی که زمین کافی برای مقاصد مسکونی یا توسعه املاک و مستغلات در دسترس است، افزایش آهسته تری را نشان می دهد.

۱۱- عرضه و تقاضا

تقاضای ملک در یک منطقه خاص، رابطه معکوسی با عرضه آن دارد. همین طور که عرضه یا میزان دردسترس بودن املاک کاهش می یابد، قیمت ملک افزایش پیدا می کند.

تغییرات جمعیتی محرک های مهمی برای تقاضا هستند. هنگامی که تعداد افراد ساکن در منطقه ای خاص افزایش می یابد، محبوبیت آن منطقه از منظر کسانی که می خواهند عضوی از آن محل شوند نیز بیشتر می شود و درنتیجه تمام اینها، قیمت ملک در آنجا بالا می رود.

۱۲- هزینه نگهداری

هزینه نگهداری به هزینه ای اطلاق می شود که صاحب ملک در فرآیند بهره برداری و نگهداری از ملک متحمل می شود. از نظر عامه، هزینه نگهداری پارامتری است که رابطه بین نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه ها را ایجاد می کند.

اگر هرکدام از این متغیرهای بالا (یعنی نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه ها) در منطقه خاصی به حداکثر سطح خود برسند، ساکنان آن منطقه به دنبال زندگی بهتر در جای دیگری خواهند رفت.

۱۳- ساختار

قیمت گذاری ملک به مصالح استفاده شده، نقشه، طراحی، دوام و سن آن ساختمان بستگی دارد. کیفیت و هزینه مصالح استفاده شده، اندازه، نرخ فعلی دستمزد کارگر، نمای ساختمان و سایر ویژگی های فیزیکی همچون پوشش بام، ارتفاع ساختمان، نوع پی ریزی، ضدآب بودن و پایه ستون هم بر قیمت ملک اثر می گذارند.

۱۴- سفارشی سازی

اگر سازنده ملک بنا به خواست خریدار فضای مسکونی را سفارشی سازی کند، قیمت ملک افزایش می یابد. برای مثال، شاید برخی سرمایه گذاران بخواهند تِراس های دارای چشم انداز، آشپزخانه مدرن، پلکان داخلی دارای طراحی خاص در آپارتمان های دوبلکس، رنگ و پوشش کف باکیفیت تر یا تغییرات کاربری دیگری داشته باشند.