مسکن روی نقشه توسعه

فرصت امروز: بازار مسکن ایران که سال هاست با کمبود عرضه، افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید خانوارها دست وپنجه نرم می کند، این روزها شاهد دو تحول مهم در حوزه سیاست گذاری و اجراست: الحاق گسترده اراضی جدید به محدوده شهرها و افتتاح هزاران واحد مسکن حمایتی در شهرهای جدید. این دو خبر، اگرچه در ظاهر مستقل به نظر می رسند، اما در واقع دو ضلع از یک سیاست کلان برای افزایش عرضه و مهار بحران مسکن محسوب می شوند.

بر اساس اعلام های رسمی، بیش از ۴۹ هزار هکتار اراضی شناسایی شده برای ساخت مسکن به محدوده شهرها الحاق شده است؛ رقمی قابل توجه که در صورت استفاده صحیح، می تواند ظرفیت ساخت صدها هزار واحد مسکونی را فراهم کند. هم زمان، بیش از ۴ هزار واحد مسکن حمایتی نیز در شهرهای جدید به بهره برداری رسیده اند؛ واحدهایی که قرار است بخشی از نیاز دهک های متوسط و پایین را پاسخ دهند.

الحاق زمین؛ گره اصلی عرضه مسکن

یکی از مهم ترین موانع تولید مسکن در سال های اخیر، محدودیت زمین در محدوده های شهری بوده است. افزایش قیمت زمین، سهم آن را در بهای تمام شده مسکن به شدت بالا برده و ساخت وساز را برای سازندگان و متقاضیان دشوار کرده است. الحاق بیش از ۴۹ هزار هکتار زمین به شهرها، از منظر سیاست گذاری، تلاشی برای شکستن این گره قدیمی محسوب می شود.

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که آزادسازی زمین، اگر با برنامه ریزی شهری، تأمین زیرساخت و جلوگیری از سوداگری همراه شود، می تواند به کاهش فشار قیمتی در بازار منجر شود. با این حال، تجربه های گذشته نشان داده که صرف الحاق زمین به محدوده شهرها، تضمین کننده افزایش واقعی عرضه نیست. آنچه اهمیت دارد، سرعت آماده سازی این اراضی، تأمین خدمات شهری و هدایت آن ها به سمت ساخت مسکن مصرفی است، نه تبدیل شدن به زمین های احتکارشده.

در این میان، سیاست گذار تلاش کرده با شناسایی اراضی دولتی و قابل واگذاری، مسیر ساخت وساز را هموارتر کند. اگر این اراضی به درستی در اختیار پروژه های مسکن حمایتی و تولید انبوه قرار گیرند، می توان امیدوار بود که بخشی از شکاف میان عرضه و تقاضا کاهش یابد.
 
مسکن حمایتی؛ از وعده تا تحویل کلید

افتتاح بیش از ۴ هزار واحد مسکن حمایتی در شهرهای جدید، برای بسیاری از متقاضیان نشانه ای ملموس از پیشرفت پروژه هایی است که سال هاست در قالب طرح های مختلف وعده داده شده اند. این واحدها عمدتاً برای خانوارهایی طراحی شده اند که توان ورود به بازار آزاد مسکن را ندارند و به حمایت مستقیم دولت نیازمندند.

شهرهای جدید به عنوان یکی از محورهای اجرای طرح های مسکن حمایتی انتخاب شده اند؛ زیرا زمین در این مناطق ارزان تر و امکان توسعه افقی بیشتر است. با این حال، چالش اصلی این شهرها، همان موضوع همیشگی زیرساخت و دسترسی است. بسیاری از کارشناسان هشدار می دهند که اگر مسکن حمایتی بدون تأمین حمل ونقل، خدمات آموزشی، درمانی و اشتغال ساخته شود، در نهایت با کاهش جذابیت سکونت و حتی خالی ماندن واحدها مواجه خواهد شد.

تحویل این ۴ هزار واحد را می توان گامی رو به جلو دانست، اما در مقیاس نیاز بازار، این عدد هنوز فاصله زیادی با تقاضای انباشته مسکن دارد. برآوردها نشان می دهد سالانه صدها هزار واحد مسکونی جدید برای پاسخ به نیاز خانوارها لازم است و افتتاح چند هزار واحد، تنها بخشی کوچک از این نیاز را پوشش می دهد.
 
چالش مشترک؛ زیرساخت، تأمین مالی و زمان

نقطه اتصال دو خبر، یعنی الحاق زمین و افتتاح واحدهای حمایتی، در چالش های مشترکی خلاصه می شود: زیرساخت، تأمین مالی و زمان. الحاق زمین بدون زیرساخت، و ساخت مسکن بدون تأمین مالی پایدار، هر دو می توانند به پروژه های نیمه تمام یا کم اثر منجر شوند.

از سوی دیگر، تأمین منابع مالی برای تکمیل پروژه ها همچنان یکی از دغدغه های اصلی است. افزایش هزینه ساخت، نوسانات قیمت مصالح و محدودیت منابع بانکی، روند اجرای طرح های مسکن را کند کرده است. اگرچه سیاست های حمایتی و تسهیلاتی در نظر گرفته شده، اما بسیاری از سازندگان و متقاضیان معتقدند این تسهیلات با واقعیت های بازار همخوانی کامل ندارد.

زمان نیز عامل مهمی است. بازار مسکن نسبت به تأخیر بسیار حساس است و هرگونه وقفه در عرضه، به سرعت خود را در افزایش قیمت ها نشان می دهد. به همین دلیل، سرعت تبدیل اراضی الحاق شده به پروژه های عملیاتی و تکمیل واحدهای در حال ساخت، نقشی تعیین کننده در اثرگذاری این سیاست ها دارد.
 
آینده مسکن؛ سیاست درست، اجرای دشوار

دو خبر اخیر نشان می دهد که سیاست گذار به درستی تشخیص داده مشکل اصلی مسکن، کمبود عرضه و زمین است. الحاق گسترده اراضی و تحویل واحدهای حمایتی، در صورت تداوم و اجرای منسجم، می تواند مسیر بازار را تا حدی اصلاح کند. اما موفقیت این سیاست ها بیش از هر چیز به نحوه اجرا بستگی دارد.

اگر زمین های الحاق شده به سرعت آماده سازی شوند، اگر مسکن حمایتی با زیرساخت و خدمات همراه باشد و اگر تأمین مالی پروژه ها پایدار بماند، می توان امیدوار بود که این اقدامات به کاهش فشار بر بازار مسکن منجر شود. در غیر این صورت، خطر آن وجود دارد که این اقدامات نیز به فهرست سیاست های نیمه موفق گذشته اضافه شود.
 
جمع بندی

الحاق بیش از ۴۹ هزار هکتار زمین به شهرها و افتتاح بیش از ۴ هزار واحد مسکن حمایتی، دو سیگنال مهم از تلاش دولت برای افزایش عرضه مسکن است. این اقدامات می تواند نقطه شروعی برای خروج تدریجی بازار از بحران باشد، اما تنها در صورتی که با برنامه ریزی دقیق، سرعت اجرا و نگاه بلندمدت همراه شود. بازار مسکن بیش از هر چیز به تداوم سیاست و اعتماد به اجرا نیاز دارد؛ امری که آزمون اصلی آن در ماه ها و سال های پیش رو مشخص خواهد شد.