طرق تحصیل مالکیت

در مطلب پیش رو به بررسی طرق تحصیل مالکیت، انواع اسباب تملک و تحدید حدود املاک می پردازیم.

به موجب قانون مدنی، اسباب تملک عبارت است از هر واقعیت یا عمل حقوقی که هدف آن ایجاد یا انتقال مالکیت باشد. در ماده 140 قانون مدنی آمده است تملک حاصل می شود:

1-  به احیای اراضی موات.

2- به وسیله عقود و تعهدات.

3-  به وسیله اخذ به شفعه.

4- به ارث.

در رابطه با مورد اول توضیحا اینکه املاک و اموال غیر منقولی که مورد تملک قرار می گیرند بر دو نوع هستند:

1- املاکی که مالک ندارند و به وسیله احیای موات تملک می شوند.

2- املاکی که مالک دارند و به وسیله عقود و تعهدات، اخذ به شفعه و ارث انتقال می یابند.

در رابطه با اخذ به شفعه باید گفت که هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی مانند خانه یا زمین بین دو نفر مشترک باشد و یک نفر از شرکا سهم خودش را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر در فرض توانایی بالفعل یا بالقوه مالی، حق دارد به اندازه وجهی که شخص ثالث پرداخته به او بدهد و کل مال را تملک کند و شخص ثالث نقشی در اعمال این حق از سوی شریک ندارد.

از این رو در معامله مال غیر منقول که دارای شریک است، باید توجه کرد که شریک حق اعمال اخذ به شفعه دارد.

 در حال حاضر، در مورد بند اول براساس اصل 45 قانون اساسی اراضی موات شهری ملک دولت است. و به موجب ماده شش قانون زمین شهری اسناد و مدارک مالکیت اشخاص در مورد املاک مذکور فاقد اعتبار می باشد. بنابراین احیای این گونه اراضی بوسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی موجب تملک نمی شود.

تحدید حدود چیست؟

تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است؛ چرا که حد به معنی کنار و کناره، ضلع، اندازه و حد فاصل میان دو چیز می باشد و تحدید نیز به معنی حد چیزی را معین کردن می باشد. برای تحدید حدود املاک، بعد از تقاضای ثبت ملک، تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود، به وسیله اعلان احضار می شوند.

این اعلان لااقل 20 روز قبل از تحدید حدود، یک مرتبه در جراید منتشر می شود. اگر تقاضاکننده؛ خود یا نماینده اش، در موقع تحدید حدود، حاضر نباشد، ملک مورد تقاضا با حدود اظهارشده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد.

هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حاضر نشوند و به این جهت، حدود ملک تعیین نگردد، اعلان تحدید حدود نسبت به آن ملک تجدید می شود و اگر برای مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچ یک حاضر نشوند و تحدید به عمل نیاید، حق الثبت ملک دو برابر می شود.

هر گاه حدود مجاورین از نظر عملیات ثبتی تثبیت و معین باشد، تحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین به عمل خواهد آمد و در صورتی که یک یا چند حد ملک مورد تحدید از اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری یا حریم قانونی آنها باشد، تحدید حدود با حضور نمایندگان سازمان های ذی ربط به عمل خواهد آمد و عدم حضور نماینده مزبور مانع انجام تحدید حدود نخواهد شد.

مطابق ماده 80 آئین نامه، در اراضی بیاض غیرمحصور که حد فاصل نداشته باشد، باید در اطراف زمین به عمق نیم گز (در مقیاس امروز حدود نیم متر) از طرف مالک پی حفر شود.

دکترای حقوق خصوصی