قیمت مسكن در سال ١٣٩٦ به كدام سو مى رود؟

بازار مسكن در ایران به دلیل فراگیر بودن اثر ركود یا رونق آن بر همه آحاد مردم و سهم بالاى آن در تولید ناخالص داخلى كه حتى بیشتر از سهم نفت است، همواره از اهمیت ویژه اى در اقتصاد ایران و پیش بینى ركود یا رونق كل اقتصاد برخوردار است.

در بررسى ركود یا رونق در بازار مسكن و به طور فراگیر در همه عرصه هاى سرمایه گذارى توجه به این نكته مهم حائز اهمیت است كه شاخص مقایسه سود یا زیان و ركود یا رونق در همه بازارها از جمله بازار مسكن، نه صفر ریاضى كه نرخ تورم است.

به این معنى كه به عنوان مثال در صورتى كه نرخ تورم 10درصد و نرخ رشد مسكن در یك سال گذشته 8درصد باشد، با آنكه بازار مسكن 8درصد رشد مثبت داشته است اما به دلیل رشد كمتر از نرخ تورم بازار مسكن در این بازه زمانى در ركود قرار داشته و سرمایه گذارى در این بازار همراه با زیان بوده است.

از این منظر لازم است، همواره نرخ رشد مسكن و نرخ رشد اجاره را با شاخص تورم مقایسه كرد. در زمینه نرخ رشد اجاره، به دلیل ویژگى هاى اجاره و سهم سنگین آن در سبد محاسبه نرخ تورم و همچنین به دلیل ساختار تقاضاى اجاره كه همواره تنها تقاضاى واقعى دارد و نه تقاضاى سفته بازى، شاخص نرخ اجاره معمولا با آهنگ نرخ تورم حركت مى كند و با رشد نرخ اجاره نرخ تورم افزایش مى یابد و با كاهش آن نرخ تورم نیز كاهش مى یابد.

اما شاخص قیمت مسكن به دلیل ساختار تقاضاى متفاوت آن كه تركیبى از تقاضاهاى واقعى و تقاضاى سفته بازى است و همچنین وابستگى ركود یا رونق آن به دیگر پارامترهاى اقتصاد كلان همانند سرعت رشد و ساختار نقدینگى، درآمدهاى نفتى و ساختار عرضه بازار، در طى سال هاى اخیر از شرایط متفاوت با نرخ رشد اجاره برخوردار است.

بازار مسكن ایران به طور كلى با تعریفى كه از مقایسه آن با نرخ تورم براى تعریف ركود یا رونق آن بیان شد، از ابتدارى سال ٩٤ تا آذرماه امسال همانند سال هاى ٩٢ و ٩٣ همواره نرخ رشدى زیر نرخ تورم داشته است و با آنكه در ماه هایی رشد قیمت آن نسبت به سال گذشته در همان ماه مثبت بوده است اما در همه سه سال و نیم اخیر رشد قیمت آن همواره زیر نرخ تورم حركت كرده است و به همین دلیل براى كسانى كه از سال ٩٢ به بعد، بازار مسكن را به عنوان هدف سرمایه گذارى انتخاب كرده اند این بازار در طى تقریبا ٤٠ ماه اخیر جز زیان ثمر دیگرى نداشته است. اما سوالى كه هم اكنون مطرح است، آن كه رشد اخیر قیمت مسكن در طى ماه هاى اخیر آیا به این معنى است كه در طى ماه هاى آینده نرخ رشد مسكن از نرخ تورم پیشی مى گیرد و بازار مسكن وارد یك دوره رونق تازه مى شود یا رشد مسكن همچنان حتى اگر مثبت هم باشد زیر نرخ تورم است؟

بررسى هاى اولیه ما در موسسه بامداد براى پیش بینى بازار مسكن در سال ٩٦ بیانگر این نكته است كه با آنكه بازار مسكن وارد یك دوره رشد نسبى قیمت ها و افزایش حجم معاملات شده اما به دلایل مختلف اقتصادكلان و اقتصاد بخش مسكن، این رشد در سال آینده نیز «رشد غیرتورمى» بوده و به طور خلاصه باید گفت: رشد قیمت مسكن در بهترین حالت در سال آینده برابر با نرخ تورم خواهد بود و این نكته بیانگر آن است كه حركت بازار در این مرز تورمى احتمال ایجاد یك موج فزآینده قیمت مسكن همانند سال هاى ٨٦ یا ٩١ را به شدت كاهش مى دهد و این بازار تنها مطلوب كسانى است كه تقاضاى واقعى در بازار مسكن دارند و نه كسانى كه بازار مسكن را به عنوان یك بازار موازى سرمایه گذارى مى بینند. با كامل تر شدن نتایج تحقیقات ما در موسسه بامداد در این باره در آینده بیشتر خواهیم گفت.