با نگاهی بر نظرات مایکل پورتر / استراتژی های رقابتی و بازار املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات همواره انتخاب هایی را برای سرمایه گذاران و فعالان این کسب و کار ایجاد می کند. سوالاتی پیرامون اینکه سرمایه گذاری این بخش چگونه صورت بگیرد همواره مطرح بوده است؛ یکی اینکه سرمایه گذاری در این صنعت در چه بخش و چگونه انجام گیرد و اینکه چطور موفقیت در این صنعت کسب می شود. روند ها و تغییرات درون صنعت چگونه هستند.

همیشه حضور در تمام بخش های این صنعت دلیل برد نیست. بسیاری از فعالان این صنعت همواره برنده نیستند. پس باید دلایل موفقیت را شناسایی کرد. در واقع املاک و مستغلات یک صنعت نیست بلکه بخشی از اقتصاد است که در آن بخش های متعددی مشغول فعالیت هستند. هرکدام از این بخش ها از نظر اقتصاد متفاوت عمل می کنند.

مسئله دیگر در زمینه رقابتی فعالیت شرکت در بخش خود است اینکه چطور عمل می کند و چه سیاست های رقابتی در پی می گیرد. حتی در یک صنعت ضررده هم شرکت هایی می توان یافت که سودآور هستند. شرکت هایی که در موقعیت صحیح قرار گیرند می توانند بهتر و بسیار بهتر از سایرین عمل کنند.

درک صحیح صنعت یا محیط رقابتی می تواند بسیار راهگشا باشد؛ اینکه کسب وکار شما کجای صنعت قرار گرفته است.

در وهله اول پنج نیروی رقابتی در هر صنعتی وجود دارد که نخستین نیروی رقابتی رقابت بین رقبا است. در املاک و ساختمان این رقابت می تواند بین موقعیت های محلی جدید، مناطق اداری جدید و گذشته باشد. دومین نیروی رقابت تهدید تازه واردان است که البته هرجا سود وجود داشته باشد امکان آمدن تازه واردان وجود دارد. سومین نیروی تاثیر گذار قدرت چانه زنی تامین کنندگان است؛ کسانی که ورودی های اساسی را در اختیار شما می گذارند. بازار مصرف املاک شامل دو بخش اجاره نشینان و خریداران می شود. درسالیان اخیر تغییرات اساسی در فضای کسب و کار در حال روی دادن است.

در واقع اقتصاد از تولید محوری به سوی خدمات محوری حرکت کرده و این روند نیاز به انواع فعالیت های خدماتی را افزایش داده است. منابع ورود به این صنعت در اکثر بخش ها کم بوده است. همین باعث می شود که افراد غیر حرفه ای زیادی به این صنعت وارد شوند البته سود همیشه برای حرفه ای ها شرایط بهتری را داراست. با توجه به شرایط اقتصاد در دوره های رکود، قدرت چانه زنی خریداران افزایش می یابد و همچنین در دوره رونق، کم می شود. همچنین در مورد تامین کنندگان زمین های مرغوب نسبت به گذشته به سمت کمیابی حرکت و صاحبان زمین سود بیشتری طلب می کنند. به طور کل قدرت چانه زنی خریداران و رقابت صنعت افزایش یافته است.

برخلاف گذشته امروز صرف حضور در این صنعت نیست که تاثیر گذار است بلکه شما باید راه روبه رویی با نیروهای رقابت در صنعت را بیابید و مزیت ایجاد کنید. در عمل مجبور به ایجاد استراتژی خواهید بود. البته این در صورتی است که شما باور داشته باشید که جذابیت صنعت در حال کاهش است. در صورتی که می خواهید در آینده موفق باشید باید بدانید در آینده چه می خواهید بکنید.

استراتژی ای که در پیش می گیرید می تواند هزینه هایش کمتر باشد و به شما اجازه ارائه قیمت های کمتر را بدهد. همچنین تمایز از رقبا که باعث طلب قیمت های بهتر خواهد شد می تواند فعالیت در بخش لوکس بازار یا فعالیت در مورد خانه های دوم باشد. زمانی که در هر صنعتی فعال هستید اینکه مزیت رقابتی خود را در کدام قسمت از عملیات بیابید حایز اهمیت اساسی است و اینکه جنس مزیت رقابتی باید چه باشد. چه ترکیبی از زمین، مصالح و افکار و سایر امکانات اولیه به مزیت موردنظر دست می یابند و همچنین اینکه مزیت رقابتی باید پایدار باشد یا اینکه گذرا یعنی در زمان های کوتاه با توجه به شرایط تغییر کند. برای اینکه مزیت رقابتی را به درستی انتخاب کنید باید بدانید که با توجه به امکانات و شرایط در چه بخشی بهترین عملکرد را دارا هستید.

زمانی که صنعت سودآور است به دلیل علاقه به سود بیشتر شرکت ها و سرمایه گذاری ها خود را بزرگ می کنند و وقتی با کاهش ظرفیت مواجه می شوند به سوی ادغام روی می آورند که ممکن است همواره مفید نباشد. ورود شرکت های انبوه ساز به ساخت مصالح یکی از اینهاست.

من فکر می کنم بازار ایران به دلیل ساختار کالبدی سنتی که نسبت به ساخت و ساز دارد و همچنین نرخ بهره متفاوت خود عملکرد متفاوت از بازار کشورهای سرمایه داری توسعه یافته نشان می دهد. بازار ایران هنوز در حال  گذار از مراحلی از جمله رشد جمعیت و غیره است که شکل بازاری روبه رشد با خواص تغییر کننده را به آن داده است. حضور شرکت ها در آن اجتناب نا پذیر خواهد بود و این حضور می تواند ساخت و ساز را متحول کند.

در بازار مشتریان متفاوت از بخش های مختلفی حضور دارند و این مشتریان خود نیز در حال تغییرند. در خرده فروشی با حضور برند ها مواجه هستیم و گذر از کسب و کار پیشه وری به کسب و کار شرکتی در حال روی دادن است. همچنین خدمات رشد روز افزون دارد. مال ها و فروشگاه های بزرگ سیستم عرضه را متحول خواهند کرد. حال با توجه به این روند ها باید دانست که موفقیت کجا قرار خواهد گرفت. اگر وضعیت صنعتی بد باشد تقلید گران تمام خواهد شد.

در نهایت برای موفقیت در این صنعت باید با اتکا بر استراتژی روشن و محکم براساس ریشه های درست و حرکت تحلیلی عمل کرد که با استفاده از ترکیبی موثر از دانش و تجربه و بهره وری از انعطاف کامل ایجاد شده باشد. ورود به این بازار راحت اما برای همگان سودآور نخواهد بود. لازمه سودآوری اعتقاد به دستیابی به مسیر تجاری خاص و پرورش تفکر استراتژیک است که بر کل کسب و کار سایه می افکند. در هر دوره نوع سرمایه گذاری نیز می تواند متفاوت باشد که تحت تاثیر عوامل جمعیتی رفتارهای خرید و نیازهای روز است.

استراتژی های سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات

شاید جالب یا ترسناک باشد بدانید بسیاری از کسانی که وارد بازار املاک و مستغلات می شوند پس از مدتی فعالیت به این نتیجه می رسند که این بازار محل مناسبی برای آنان نیست. دوره های بلند تولید، رکودهای طولانی، نیاز به کسب دانش در مواردی چون قوانین شهرداری ها، اصول معاملات بازار، شناخت طراحی های صحیح، شناخت شرایط بازار، نحوه ارزش گذاری زمین و املاک و... باعث می شود بسیاری از فعالان در این بازار در واقع سودی از این فعالیت کسب نکنند و تنها به تولید بی هدف بپردازند. پس از بررسی های دوره ای متوجه می شوند که حتی با ضرر روبه رو شده اند.

سرمایه گذاری بر املاک ظاهری آسان دارد اما دارای عمق و وسعتی بسیار زیاد است که شرایط را برای سرمایه گذاری مشکل می کند.

اما به صورت عمومی چند نوع از سرمایه گذاری املاک در ایران متداول است که به شرح فهرست زیر است:

خرید زمین :

خرید زمین  شامل زمین های کشاورزی، زمین های بایر و... است. ساخت در زمین های خام عموما با مشکلات قانونی روبه رو است  و زیرساخت های موردنیاز نیز در این نوع از املاک موجود نیست.

خرید کلنگی:

ساختمان هایی که قبلا مورد ساخت قرار گرفته و اکنون در معرض نوسازی قرار دارند. این املاک عموما در بافت قدیمی شهری قرار دارند که این مسئله باعث ارزشمند بودن آن در مقابل زمین خام می شود.

خرید آپارتمان های چندساله:

این نوع از آپارتمان ها در ساختمان هایی با عرصه مناسب قرار دارند که می توان با ارزشگذاری صحیح یا بازسازی آن ارزش افزوده ایجاد کرد.

پیش خرید:

پیش خرید معمولا در مجموعه های در حال ساخت روی می دهد و از اصول ایمنی و ارزشی خاص تبعیت می کند.

اجاره داری مستغلات:

اجاره داری مستغلات در مناطق مسافرپذیر و توریستی کشور بیشتر مشاهده می شود که به نوعی ارائه خدمات غیر رسمی به گردشگران است.

سرمایه گذاری در املاک تجاری :

سرمایه گذاری در املاک شامل ساخت، پیش خرید یا طرح های توسعه املاک تجاری است.

املاک ترکیبی:

این نوع املاک، هدف اصلی طرح های توسعه هستند.

دکترای مدیریت استراتژیک