طرح مطب:
هفته گذشته بانک مرکزی در جدیدترین اقدام اصلاحی خود نسخه جدید "دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری"مشتمل بر 28 ماده و 11 تبصره را به سیستم بانکی کشور ابلاغ کرد. شایان توجه است بهروزآوری دستورالعملهای گوناگون اقدامی بسیار لازم و پسندیده بانک مرکزی است .این رویکرد از ابهامات حقوقی مصوبات خواهد کاست و از بروز اشکالاتی که در مرحله اجرای مصوبات مشخص میشود پیشگیری و اجرای مصوبات بانک مرکزی را آسانتر میکند. گفتنی است نسخه قبلی این دستورالعمل در آذرماه 1399 منتشر واجرا شده است. بههرحال دستورالعمل جدید بانک مرکزی دربردارنده موضوعات مختلف است وتلاش شده تا حد امکان راه های واگذاری قانونی اموال مازاد بانک ها گسترش پیدا کند تا با وگذاری اموال مازاد منابع ریالی بانک ها نیز افزایش یابد. این سیاست بانک مرکزی امری قابل تقدیر وضروی است.اما هریک از این راه های واگذاری اموال مازاد باید جداگانه بررسی و تحلیل شود. اما تصور میکنم " اقاله اموال" (ماده 11 دستورالعمل قبلی و ماده 23 دستورالعمل جدید) به عنوان یکی از راه های واگذاری اموال مازاد بانک ها به لحاظ جهات فقهی و قانونی آن یکی از موضوعات مهمی است که بررسی و توجه به آن ضروری است. نوشتار این هفته به بررسی واگذاری اموال مازاد بانکها با استفاده از اقاله پرداخته است.
با هم موضوع را پی میگیریم:
بخش نخست: پیشینه فقهی و قانونی اقاله
به طور خلاصه اقاله توافق طرفین معامله بر فسخ آن است.جوهره اقاله آن است که معامله سابق را به هم می زند. لذا هر یک از طرفین قرارداد بایستی آنچه را براساس قرارداد از طرف مقابل گرفته وعینآ باز پس دهد.مثلا در عقد بیع فروشنده باید ثمن معامله را به خریدار ومتقابلآ خریدار هم باید مورد معامله را به فروشنده مسترد کند.بنابراین اقاله جز در موارد بسیار محدود( نظیر شیوه استرداد عوض ومعوض معامله) اساسآ تولید قرارداد جدید نمی کند.بلکه فقط قرارداد سابق را به هم می زند. اقاله باید بر اساس توافق طرفین معامله صورت میپذیرد؛ لذا توافق بر فسخ یا اقاله معامله توسط اشخاصی غیر از طرفین معامله با جانشین قانونی آنان صحیح نمیباشد. به همین جهت ماده 283 قانون مدنی گفته است: "... بعد از معامله طرفین میتوانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند... "از نظر فقهی نیز مرحوم آیه الله خمینی در مورد اقاله چنین فتوا دادهاند: "... حقیقت (اقاله)، فسخ عقد از ناحیۀ هر دو طرف است و اقاله در همۀ عقود غیر از نکاح جریان دارد و اقرب آن است که وارث دو طرف عقد جای آنها نمینشیند. .: تلف، مانع صحت اقاله نمیشود؛ پس اگر اقاله کنند هر عوضی به مالکش برمیگردد . در نتیجه اگر موجود باشد همان را میگیرد و اگر تلف شده باشد در مثلی بهمثل و در قیمی به قیمت رجوع میشود... "
بنابراین، باتوجهبه مبانی فقهی و قانونی مورد اشاره " نهاد اقاله" را نمیتوان معامله جدید تلقی کرد. تا بر اساس آن طرفین معامله بتوانند توافق جدید کنند و تعهدات متقابل به پذیرند. بلکه اثر ذاتی اقاله مخرب است و معاملهای را که سابقآ منعقد شده را فقط به هم میزند و معاملهای جدید ایجاد نمیکند؛ بنابراین یک پرسش راجع به اقاله اموال مازاد بانکها مطرح است:
آیا پذیرش در خواست مشتری برای اقاله به استناد دستورالعمل بانک مرکزی برای بانکها الزامی است یا اختیاری؟ به بیان روشنتر آیا بانک ها قانونآ مکلف هستند در خواست مشتریان برای اقاله امول تملیکی را بپذیرند؟
در پاسخ بدین پرسش باید توجه داشت که تبصره 2 ماده 8 آيين نامه نحوه واگذاري دارايي هاي غيرضرور و اماكن رفاهي بانك ها مصوب 30/10/1386به نحوضمنی در مورد اقاله مربوط به معاملات اموال غیر ضرور ی بانک ها گفته بود:"... چنانچه قبل از فروش وثايق، مشتري كل مطالبات بانك شامل اصل، سود و جرايم مترتبه را تأمين نمايد، بانك موظف به فك و اعاده وثيقه خواهد بود (اقاله)، در اين صورت بانك حق هيچگونه تقسيط يا بخشودگي جرايم را نخواهد داشت. اما ماده 11 دستورالعمل سابق در مورد شرایط واگذاری اموال تملیکی مسکونی صراحتآ اقاله را به عنوان یکی از روش های معمول در واگذاری املاک مسکونی بانک ها به صورت اختیاری وغیر الزامی به رسمیت شناخت ومقرر کرده است:"... چنانچه ملک مسکونی در ازای مطالبات موسسه اعتباری ناشی از اعطا / ایجاد تسهیلات و تعهدات، تملک شده است، موسسه اعتباری مجاز است در صورت ارایه درخواست کتبی مالک قبلی، ملک مسکونی را در چارچوب شرایط ذیل، در قالب اقاله به وی مسترد نماید:
11-1ارزش روز ملک مسکونی حداکثر معادل یکصد میلیارد ریال باشد.
11-2-مالک قبلی در زمان ارایه درخواست فاقد ملک مسکونی دیگری باشد.
شایان توجه است در دستورالعمل قبلی بانک مرکزی اقاله املاک فقط منحصر به املاک مسکونی است.در حالی که در مصوبه جدید اقاله اموال مازاد ظاهرا منحصر به املاک مسکونی نیست. افزون بر آن خوشبختانه در مستند مورد اشاره، اقاله الزامی نیست. بلکه اختیاری است. زیرا شرعآ نمی توان طرفین معامله را ملزم به اقاله کرد. بههرحال اقاله و ماده 11 دستورالعمل بانک مرکزی به دیوان عدالت نیز کشانده شد.ودر نهایت هیئت تخصصی دیوان عدالت طی رأی مورخ 1403/01/27 در مورد ماده 11 دستورالعمل بانک مرکزی چنین رأی داده است: "... شاكي تقاضاي ابطال ماده (11) دستورالعمل نحوه واگذاري اموال مازاد مؤسسات اعتباري مورخ 1399/3/27 بانك مركزي را نموده است... به جهت وجود اختیار قانونی براي بانك مركزي در تهيه و تدوين دستورالعمل و عدم مغايرت با قانون به استناد بند "ب "ماده 84 از قانون ديوان عدالت اداري مصوب 1402 رأي به رد شكايت صادر مینماید... " البته در مورد این رأی نقد و نظرهایی هم مطرح است. در نهایت بر اساس بخشنامه مورخ 10/03/1400 بانک مرکزی ماده 11 دستورالعمل فروش اموال مازاد حذف شده است و موضوع اقاله اموال تملیکی مسکونی بانکها منتفی شد.
بخش دوم: بازگشت اقاله در ماده 23 دستورالعمل جدید بانک مرکزی
بانک مرکزی ا ،در ماده 23 نسخه جدید دستور العمل واگذاری ظاهرآ اموال مازاد موسسات اعتباری در مورد اقاله موضوع را فراتر از املاک مسکونی دیده وآن را به همه اموال گسترش داده است.در ماده 23 می خوانیم:"... موسسه اعتباری می تواند با رعایت ضوابطی که به تصویب هیات عامل بانک مرکزی می رسد نسبت به" اقاله اموال واسترداد آن ها به متقاضیان اقاله" اقدام نماید..." همچنین در تبصره 2 ماده 23 مقرر شده: تا زمان ابلاغ ولازم الاجرا شدن ضوابط مصوب هیات عامل در خصوص اقاله، اقاله اموال مازاد موسسه اعتباری با رعایت مفاد ماده 11 دستور العمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری ابلاغی طی بخشنامه شماره 283144 مورخ 13/11/1401 بانک مرکزی همچنان مجاز است...." ماده 11 (نسخه اولیه)دستورالعمل مورد اشاره اقاله را با شرایطی پذیرفته است.در حالی که قبلآ ماده 11 دستور العمل براساس بخشنامه مورخ 10/03/1400 بانک مرکزی از دستورالعمل فروش اموال مازاد حذف شده است .ونکته حقوقی بعدی آنکه بر حسب تجارب شغلی املاک تملیکی بانک ها یا از طریق توافق با مشتری بدهکار یا از طریق اجرای تشریفات قانونی ثبت وصدور سند اجرایی که توسط سازمان ثبت صادر و مالکیت بانک در می آید.پس در این حالت (تملیک از طریق اجرای ثبت)اساسآ معامله ای بین مشتری بدهکار و بانک صورت نمی گیرد تا بانک ومشتری بدهکار بتوانند این معامله را فسخ کنند.خلاصه آنکه "سند انتقال اجرایی "معامله محسوب نمی شود .لذا واگذاری تملیکی اموال با استناد "سند انتقال اجرایی" از نظر حقوقی اقاله نیست.بلکه یک شیوه قانونی مورد تایید بانک مرکزی برای واگذاری اموال مازاد بانک هاست.ضمنا از نظر حساب وکتاب ورعایت صرفه صلاح بانک در فرایند اقاله باید توجه داشت براساس مصوبه حداکثر مبلغی که بانک با اقاله از مالک سابق( مشتری ) دریافت خواهد کرد فقط "...اصل، سود و وجه التزام تاخیر تادیه ی دین تا تاریخ واگذاری مال مازاد به علاوه سایر هزینه هایی است که موسسه اعتباری در اجرای وثیقه، تملک مال، نگهداری و مزایده آن متحمل شده است..." می باشد.در حالی که قیمت روز املاکی که قرار است از طریق اقاله به مشتری واگذار شود ، ممکن است با توجه به روند افزایشی قیمت اموال غیر منقول خیلی بیش از اصل وسود مانده تسهیلات در زمان اقاله باشد.لذا این وضعیت ممکن است اجرای اقاله را با مشکلاتی مواجه سازد.
به هر حال قاله یک نهاد فقهی و حقوقی پرکاربرد اجتماعی مبتنی بر توافق برای فسخ معاملات است. لذا اگر توافق نباشد اقاله نیز محقق نمی شود.پس نمی توان مالک اموال را ملزم کرد که حتمآ اقاله را بپذیرند. ضمن آنکه با فرض افزایش بی سابقه قمیت اموال واملاک در بازه زمانی تملک وزمان اقاله آن رعایت صرفه وصلاح بانک ها در اجرای اقاله سخت ئدشوار خواهد بود.بههرحال اجرای اقاله در عملیات بانکی از زمان حضور در فروش اموال مازاد بانکها همواره با چالشهایی مواجه بوده است. از نظر اخلاقی پسندیده است که اموال مسکونی تملیک شده توسط بانکها شرایطی شفاف و روشن به مالک قبلی آن واگذار شود تا نصاب امول بانک افزایش پیدا نکند .
ملاحظات حقوقی پیرامون واگذاری اموال مازاد بانکها از طریق اقاله
اقاله یک نهاد پذیرفته شده قانونی وشرعی برای فسخ معامله است.اما به نظر می رسد اجرای اقاله برای واگذاری هر نوع اموال و املاک تملیکی بانکها راحت و آسان نیست وبا چالش هایی مواجه خواهد بود.بههرحال همانگونه که گفته شد پدیده اقاله از نظر مبانی شرعی و قانونی نیازمند توافق دو طرف معامله است. پس اقاله ماهیتاً نمیتواند الزامی باشد؛ برایناساس متقاضیان اقاله نمیتوانند از طریق مراجع قضایی الزام بانک به اجرای مصوبه بانک مرکزی و اقاله یک معامله را خواستار شوند. نکته بعدی آن است که باتوجهبه گسترش مدام تورم مسلماً پس صدور سند انتقال اجرایی ادارات اجرای ثبت ملک به مالکیت بانک در خواهد آمد افزایش قیمت آن نیز در مالکیت بانک حاصل میشود؛ بنابراین پرسش آن است که آیا آیا بانکها (به ویژه بانک های دولتی)پس از اقاله، مورد بازخواست مراجع ذیربط واقع نخواهند شد که چرا املاک بانک را زیر قیمت ارزش روز آنها واگذار کردهاید؟
خلاصه آنکه قانون وشرع نهاد اقاله را در جهت رفع نیاز مردم وبا هدف امکان برهمزدن معاملات سابق موردتأیید قرار داده است.بانک مرکزی نیز پدیده اقاله را به عنوان یک راهکار قانونی برای واگذاری اموال مازاد بانک ها پذیرفته است. اما استفاده از اقاله در واگذاری املاک تملیکی بانکها چندان که تصور میشود راحت آسان نیست و مستلزم رعایت موازین شرعی و قانونی و به ویژه رعایت وحفظ صرفه وصلاح بانک است. به همین جهت مناسب است پدیده اقاله منباب الزام اخلاقی فقط منحصر به واگذاری اموال تملیکی مسکونی به مالک سابق آن هم با شرایط مشخص شود تا اقدامات حقوقی بانک ها برای وصول مطالبات معوق منتهی به بی خانه شدن مشتریان بدهکار نشود.