اوراق مسکن دلالان را دور می‌زند

هرچند با وجود افزایش چند‌باره مبلغ خرید وام مسکن در طول ماه‌های گذشته هنوز دولت نتوانسته آن طور که باید به هسته مرکزی رکود فعال در بازار مسکن یورش برده و آن را از بین ببرد، اما به نظر می‌رسد لااقل سیاست‌های جدید در برخی حوزه‌ها موفق بوده و توانستند معضلاتی را که برای سال‌های طولانی در بازار مسکن ایران فعال بوده کنار بزنند.

هرچند رساندن وام خرید مسکن به رقم‌های 60 و 80 میلیون تومان در ماه‌های پایانی سال گذشته بیشترین سروصدا را کرد تا جایی که اعلام شد وزارت راه و شهرسازی با تقسیم‌بندی گروه‌های مختلف متقاضی خرید خانه در بازار مسکن، برای کسانی که قصد ارتقای واحد خود را دارند، وام 60 میلیونی و برای خانه اولی‌ها وام 80 میلیونی را در نظر گرفته اما مصوبه‌ای که چند هفته قبل از سوی شورای پول و اعتبار تصویب و نهایی شد نیز توانست تاثیر خاص خود را در بازار بگذارد؛ مصوبه‌ای که بر خلاف طرح‌های چند ماه گذشته این بار اوضاع یکی از قدیمی‌ترین طرح‌های تسهیلاتی موجود در نظام بانکی ایران را دگرگون می‌کرد.

در سال‌های ابتدایی دهه 80 وامی که از سوی بانک مسکن برای خرید خانه در شهرهای بزرگ به‌خصوص تهران داده می‌شد، نقش قابل توجهی در افزایش قدرت خرید مردم داشت تا جایی که این وام که در سال‌های پایانی اجرایش به 18 میلیون تومان رسیده بود، در برخی از مناطق تهران توانایی پشتیبانی از بیش از 80 درصد قیمت یک واحد مسکونی را داشت.

با تند شدن روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اتفاق‌های عجیبی که به افزایش چند برابری قیمت زمین در کلانشهرها منجر شد وام مسکن نیز تا حدودی به حاشیه رفت. با وجود اینکه دردولت احمدی‌نژاد موافقت دولت با رساندن این وام به 35 میلیون تومان اعلام شد، اما با توجه به اینکه نرخ خانه در تهران به‌شدت بالا رفته بود، عملا نمی‌شد انتظار خاصی از این وام 35 میلیون تومانی داشت.

در این راستا در دولت یازدهم یکی از طرح‌هایی که برای ایجاد تغییر در فضای بازار مسکن پیگیری شد، بحث افزایش دوباره مبلغ وام خانه بود که در نهایت با موافقت صورت گرفته مبلغ به 60 میلیون تومان افزایش یافت که البته متقاضیان می‌توانند با استفاده از مبلغ جعاله 10 میلیون تومانی وامی معادل 70 میلیون تومان دریافت کنند. در طول این سال‌ها در کنار افزایش مبلغ، وام مسکن تغییرات دیگری را نیز پشت سر گذاشته است که یکی از اصلی‌ترین آنها ایجاد انتخابی جدید به جای سپرده‌گذاری در بانک مسکن است.

در مدل‌های گذشته متقاضیان خرید خانه باید به تناسب مبلغی که داشتند، برای چند ماه یا چند سال پولی را در بانک مسکن به ودیعه می‌گذاشتند تا در نهایت وام 18 میلیون تومانی خانه را دریافت کنند اما با ورود فرابورس به این معاملات بنا شد به جای فرآیند سپرده‌گذاری این بار اوراق خرید مسکن جایگزین شود تا متقاضیان به جای سپرده‌گذاری مبلغ مورد نظر در آن را از طریق خرید اوراق مسکن جبران کنند.

ترمز دلالان کشیده شده است

یـکـی از اصـلـی‌تـریـن مـزیـت‌هـایـی کـه اوراق مسکن می‌تواند در قیاس با سپرده‌گذاری داشته باشد بحث خروج دلالان وام و فروشندگان تسهیلات است. این اوراق در طول سال‌های گذشته با محدودیت فروش دو ماه روبه‌رو بود که البته باز هم افرادی را نسبت به خرید آنها و فروش‌شان در آینده با قیمتی بالاتر وسوسه می‌کرد. این موضوع اما در طول هفته‌های گذشته و با وجود برخی پیش‌بینی‌ها در بازار اتفاق نیفتاده و به نظر می‌رسد با افزایش زمان محدودیت خریدوفروش‌ آنها از دو ماه به چهار ماه و البته ثباتی که در قیمتش وجود دارد، حضور دلالان را در این عرصه با مشکل روبه‌رو کرده است. البته بحث اثرگذاری مبلغ وام نیز از تردیدهایی است که فعالان بازار در این رابطه مطرح می‌کنند.

جعفری، مدیریت یکی از بنگاه‌های مرکزی شهر تهران در گفت‌وگو با «فرصت امروز این تردید را به این شکل توضیح می‌دهد که با توجه به رکود گسترده‌ای که در بازار وجود داشته و هنوز خریداران خانه جرات نکرده‌اند فعالیت‌شان را از سر بگیرند، هنوز تاثیر خاصی از این افزایش وام‌ها ندیده‌ایم. به گفته وی، هرچند در طول هفته‌های گذشته تعداد متقاضیانی که قصد دارند با استفاده از وام نسبت به خرید خانه اقدام کنند افزایش یافته اما با توجه به نبود تاثیرگذاری کافی هنوز نمی‌توان گفت که وام‌های جدید جای خود را در بازار باز کرده‌اند و هنوز رکود محوریت دارد. 

این تردیدها اما از سوی کارشناسان با افقی روشن دیده می‌شود. مرتضی دلخوش در گفت‌وگو با «فرصت امروز» در این رابطه گفت: اینکه با گذشت چند هفته از افزایش مبلغ وام هنوز قیمت اوراق مسکن جهش خاصی را تجربه نکرده نشان‌دهنده یک ثبات ابتدایی است که در صورت اضافه شدن کمک‌های جدید می‌تواند به رشد و ترقی هر دو بازار کمک کند.

وی تصریح کرد: وقتی قیمت اوراق پایین بماند به معنی آن است که فرابورس توانسته شفافیت را در بازار به وجود آورده و در مقابل خریدوفروش‌های غیر‌قانونی ایستادگی کند. اگر همین روند ادامه پیدا کند و دولت بتواند با حس خوبی که پس از لغو تحریم‌ها در بازار شکل گرفته کار خود را به پیش ببرد، می‌توان انتظار داشت که در آینده رونقی مناسب با استفاده از ابزارهای مالی به وجود آید.

هرچند نمی‌توان انتظار داشت در شهری که میانگین قیمت یک خانه کوچک در آن بیش از 250 میلیون تومان است وامی با مبلغ 70 میلیون تومان تاثیر چندانی داشته باشد، اما مقاومت وزارت راه و سازمان بورس در مقابل دلالان نکته مثبتی است که در صورت عبور از فضای رکودی می‌تواند کمک‌حال باشد. اگر در سال‌های گذشته دوران رونق مسکن به دلیل فعالیت دلالان با تورمی قابل توجه روبه‌رو می‌شد، امروز می‌توان انتظار داشت با محدود کردن حضور سفته‌بازان در بازار، دوران رونق با کمترین حاشیه از راه برسد.