لیزینگ مسکن به گزینه‌های روی میز بازمی‌گردد؟

در شرایطی که تغییر و تحولات اقتصادی کشور احتمال به نتیجه رسیدن پشتکار آخوندی را در افزایش مبلغ وام مسکن تقویت کرده، به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی از هم‌اکنون برنامه‌های جایگزین خود را در صورت نرسیدن تسهیلات جدید به مرحله بررسی رسانده است. رساندن مبلغ وام مسکن به حداقل نیمی از بهای تمام‌شده ساختمان هدفی بلندمدت بود که آخوندی وزیر و شهرسازی از روزهای اول دولت روی آن تاکید کرد.

هر چند در ماه‌های ابتدایی دولت وضعیت اقتصادی کشور به شکلی بود که عملا امکان فکرکردن به افزایش مبلغ وام‌ها وجود نداشت اما حالا و پس از به سامان رسیدن برخی از برنامه‌های اقتصادی کلان کشور، موضوع افزایش کمک‌های دولتی به خریداران فعال در بازار دوباره در دستور کار قرار گرفته است. در این بین موافقت مشروط بانک مرکزی با طرح وام 80 میلیونی نیز افقی روشن را در بازار ایجاد کرده و به نظر می‌رسد پس از سه سال دولت برای خارج کردن بازار از رکود مصمم شده است. در چنین شرایطی وزارت راه موضوعی دیگر را مطرح کرده که هرچند در سال‌های اخیر بارها مهمان جلسات کارشناسی شده اما هرگز تاثیری جدی در فضای واقعی بازار از خود به جا نگذاشته است.

طرح لیزینگ مسکن در بعضی از کشورهای توسعه‌یافته به خصوص آنها که حدی از تعادل را میان عرضه و تقاضا حاکم کرده‌اند در جریان است. با توجه به ساختار سنتی بازار مسکن در ایران هرگز نتوانسته به‌عنوان برنامه‌ای قابل اتکا در دستور کار قرار گیرد. ارتباط مستقیم مشتری و صاحب‌خانه به جای قرارگرفتن نام شرکت‌های بزرگ خانه‌سازی به‌عنوان محوریت بازار باعث شده طرح‌هایی مانند پیش‌فروش یا لیزینگ هرگز در ایران جدی نشود. با وجود این شرایط اما به نظر می‌رسد آخوندی و تیم مشاورانش برای روزهای پس از رکود نقشه‌های چندگانه‌ای دارند و اگر افزایش وام به جایی نرسد روی لیزینگ حساب باز کرده‌اند؛ لیزینگی که می‌تواند به 50 درصد قیمت خانه نیز برسد و طرح آرمانی آخوندی را عملی کند.

شرکت‌های لیزینگ مسکن ورشکست می‌شوند

در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی از لیزینگ به‌عنوان طرحی قابل اجرا یاد کرده و تنها ابهام موجود بر سر راه آن را نبود توان استفاده از سوی اقشار فرودست عنوان کرده اما کارشناسان مسکن معتقدند بر سر راه لیزینگ مشکلات دیگری نیز وجود دارد. بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرصت‌امروز» با اشاره به افزایش هشت برابری قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته تصریح کرد: لیزینگ و طرح‌هایی شبیه به آن باید در شرایطی وارد عرصه اجرایی شوند که بازار با بحران روبه‌رو نباشد. وقتی قیمت خانه در طول چند سال هشت برابر شده، حتی اگر برای لیزینگ سودی 30درصدی را نیز در نظر بگیریم نمی‌توان انتظار داشت از سوی سرمایه‌گذاران استقبالی صورت گیرد.

به گفته وی با این سود و این شرایط شرکت‌های لیزینگ پس از چند سال ورشکست شده، امکان ادامه فعالیت‌شان را از دست می‌دهند. مگر اینکه سود دریافتی لیزینگ‌کنندگان افزایش یابد که در آن صورت مردم توان خرید خانه خود را از دست می‌دهند. این کارشناس بازار مسکن درباره برنامه‌های ارائه شده برای خارج ساختن حباب مسکن و واقعی کردن قیمت‌ها در آن نیز گفت: نباید بازار را با حرف‌های عوام‌فریبانه پر کرد. جایی حباب به وجود می‌آید که نسبت مشخصی بین عرضه و تقاضا وجود داشته باشد و سودجویان در این فضا خلل ایجاد کنند. اما در بازار مسکن که همواره نیازی چند صد هزار واحدی در آن وجود دارد و همواره تقاضا از عرضه بیشتر بوده، افزایش قیمت‌ها نه حبابی که واقعی است. شاید لیزینگ بتواند در گوشه‌ای از بازار وارد شده و بخشی هرچند محدود را دگرگون کند اما قطعا در شرایطی که بحران‌ها در بازار ادامه دارد نمی‌توان توقع داشت طرح‌هایی این‌چنینی به نتیجه برسد.

لیزینگ بخشی از پازل بزرگ بازار است

تغییر در بخشی از بازار نکته‌ای است که دیگر کارشناسان نیز بر آن تاکید دارند. هـادی نظـرپور، عضو هیـــات‌مدیـره انجمــن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «فرصت امروز» از نقش لیزینگ به‌عنوان جزئی از مشوق‌های مالی موجود در بازار یاد‌ کرده و شرط موفقیت آن را در استفاده مناسب از دیگر ابزار‌ها مانند تسهیلات و البته ثبات اقتصادی می‌داند. بـــه گفته وی تجربه طرح‌هایی مانند مسکن مهر نیز به خوبی نشان می‌دهد که حتی اگر تمام ظرفیت‌های مالی کشور را برای اجرای پروژه‌ای بسیج کنیم نیز تنها بخشی از بازار تغییر می‌کند و دیگر حوزه‌ها به برنامه‌های ویژه خود نیاز دارد. نظــرپور تصریح کــرد: همــان‌طور که معمــاری ساختمان‌ها بر حسب نیاز بازار تغییر می‌کند، الگو‌های مالی نیز باید برمبنای شرایط تعیین شود. لیزینگ برای گروهی مفید است، وام برای گروهی و مسکن اجتماعی برای گروهی، باید برای تمام آنها چاره‌اندیشی کرد.

هــرچنـــد وزارت راه و شهرسازی هنوز جزییاتی از این موضوع منتشر نکرده و تنها به آن به‌عنوان گزینه موجود می‌نگرد اما نظرات نه‌چندان امیدبخش کارشناسان نشان می‌دهد که اگر بناست در آینده‌ای نزدیک مشکلات ساختاری بازار را حل کرد نمی‌شود روی لیزینگ به‌عنوان گزینه‌ای اصلی حساب باز کرد. هرچند طرح آخوندی برای تکمیل بازار رهن و به‌کارگیری تمام ظرفیت‌های موجود در پیش‌فروش و لیزینگ مسکن می‌تواند بخش عمده‌ای از مشکلاتی را که تاکنون صنعت ساختمان ایران با آن درگیر بوده رفع کند.