مسکن قسطی طرحی برای هیچکس

در شرایطی که اوضاع بازار مسکن با وجود پیش‌بینی‌های مختلف همچنان ثابت مانده و مشخص نیست سایه سنگین رکود چه زمانی از سر بزرگ‌ترین بازار اقتصادی ایران کنار می‌رود، طرح‌های جدیدی که ارائه می‌شوند نیز نتوانسته‌اند تأثیر خاصی روی شرایط بازار بگذارند. هرچند بخشی از این طرح‌ها مانند وام 80 میلیونی تا زمان سر رسیدفاصله‌ای چند ماهه دارند اما برنامه‌های دیگری نیز که با هدف تحریک عرضه یا افزایش تقاضا اجرایی شده‌اند از خود نتیجه خاصی بروز نداده‌اند. از وام‌های دوگانه 60میلیونی گرفته تا تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده و ابلاغ قوانین جدید مربوط به پیش فروش ساختمان هیچ یک نتوانسته‌اند کلاف سردرگم بازار مسکن را باز کنند. 

با ماندگار شدن شرایط پیشین چند روز قبل طرحی نهایی شد که قبل از اجرا حاشیه‌های خود را به همراه آورد. طرح مسکن قسطی که در ابتدا عده‌ای گمان کردند، بناست بخش قابل توجهی از مبلغ خانه را دربرگیرد، در حالی نهایی شد که به نظر می‌رسد جامعه هدف آن حتی از برنامه‌های قبلی نیز کوچک‌تر است. در قالب این طرح تا سقف 100 میلیون تومان توسط سازندگان تقبل می‌شود و در صورت استفاده خریداران از وام 80 میلیون تومانی «مسکن یکم»، مبلغ تسهیلات به 180 میلیون تومان می‌رسد.

مشکل اما از جایی شروع می‌شود که اقساط ماهانه و دوره بازپرداخت مطرح می‌شود. طبق این برنامه خریداران باید حداکثر تا پنج سال ماهانه حدود پنج میلیون تومان قسط وام 100 میلیون تومانی را بدهند. مدت بازپرداخت وام 100 میلیون تومانی انبوه‌سازان بین سه تا پنج سال و مدت بازپرداخت وام 80 میلیون تومانی «مسکن یکم» بانک مسکن حداکثر 12 سال خواهد بود.

قسط پنج میلیونی ماهانه برای درصد قابل توجهی از مردم کشور غیرقابل دسترسی است و این موضوع سوالاتی را به وجود آورده که اگر بنا نیست اقشار کم درآمد از آن استفاده کنند، پس چه گروهی باید در جامعه آماری آن لحاظ شوند. سوالی که شاید انبوه‌سازان به‌عنوان طراحان اصلی مسکن قسطی بهترین پاسخ را برای آن داشته باشند.

تامین ساز و کار فروش قسطی مسکن

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است، طرح مسکن قسطی بیش از آنکه با هدف حمایت از قدرت خرید اقشار مختلف مردم باشد با محوریت شکل دادن به بخشی از بازار مسکن اتفاق می‌افتد که تاکنون تکلیف چندان روشنی نداشته است. حسن محتشم در گفت‌وگو با «فرصت امروز» اظهار کرد: قطعا وقتی از اقساط چند میلیون تومانی در ماه صحبت می‌کنیم انتظار این نمی‌رود که اقشار مختلف مردم در آن نقش‌آفرینی کنند بلکه این تنها برای گروهی از جامعه است که توان و انگیزه استفاده از آن را دارند.

وی ادامه داد: آنچه تاکنون از طریق قراردادهایی غیرمدون به شکل فروش قسطی خانه انجام می‌شده در این طرح شکلی نظام‌مند و قانونی پیدا می‌کند. در چارچوب مسکن قسطی متقاضیانی که بخش قابل‌توجهی از قیمت یک خانه را دارند و نیاز به افزایش پس‌اندازهای‌شان تا خرید قطعی دارند می‌توانند واحد مسکونی موردنظر را در اختیار گرفته و مبلغ باقی‌مانده را در مدتی کوتاه بازگردانند.

به گفته محتشم، چیزی شبیه به مسکن قسطی تاکنون در دل بازار جاری بوده و آنچه تغییر کرده تنها ورود بانک به‌عنوان ضلع سوم به ماجراست که با دریافت درصدی از کارمزد، مبلغ باقی مانده را قسط‌بندی کرده و بخشی از گره بازار را باز می‌کند.

محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با تأیید این رویکرد کلی تصریح کرد: ما تاکنون در این مسیر یک خلأ قانونی داشتیم که به دلیل مشخص نبودن شرایط، اوضاع را برای بازیگران ناامن می‌کرد. وی افزود: هدف اصلی از طرح مسکن قسطی این است که در آن واحدهای تکمیل شده از سوی انبوه‌سازان به بازار عرضه شود و مشتریانی که توان پرداخت بخشی از قرارداد را به‌طور نقد و بخش دیگر را در مدتی کوتاه دارند خانه‌های ارائه شده را خریداری کنند. در این میان رسمی شدن این انتقال و ورود بانک به‌عنوان نهاد مجری و ناظر، یک بستر قانونی مطمئن به وجود آورده است. 

مافی درباره شرایط اجرای این طرح نیز تأکید کرد: با توجه به اینکه جامعه هدف مسکن قسطی اقشاری هستند که قصد و توان خرید خانه را دارند اما پس‌اندازشان به چند ماه گذر زمان نیاز دارد، شرایط دقیق قسط‌بندی و زمان باز‌پرداخت بر حسب شرایط آنها نهایی می‌شود و نمی‌توان به مسکن قسطی به چشم یک طرح جامع و همه‌جانبه نگاه کرد.

این صحبت‌ها نشان می‌دهد انبوه‌سازان از ابتدای مطرح کردن این طرح نیز به دنبال هدف قرار دادن کل بازار یا تحولات جدی نبوده‌اند. در حقیقت مسکن قسطی باید ورای طرح‌های دولت مانند مسکن اجتماعی یا وام‌های ارزان‌قیمت خرید خانه تعریف شود. مسکن قسطی راهی است که عرضه کنندگان خانه اندیشیده‌اند تا اگر مشتری بالقوه‌ای در بازار باقی مانده و نیاز به چند ماه زمان برای پس‌انداز بیشتر دارد، خرید خود را بدون تأخیر انجام دهد. براساس این مبنا جامعه هدف مسکن قسطی نیز گروهی هستند که از تمکن مالی حداقلی برخوردار بوده و با حضور بانک، یک پیش خرید انجام می‌دهند با این تفاوت که در لحظه عقد قرارداد واحد مسکونی تکمیل شده واگذار خواهد شد.