فراز ملکی فرود بورسی

مسکن از دیرباز در جامعه ایران به عنوان یک کالای سرمایه ای شناخته شده و سرمایه گذاری در بازار ملک و مستغلات برای ایرانیان - به دلیل خلقیات اقتصادی و ویژگی های جامعه شناختی - جذابیت زیادی دارد. مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای می تواند در درجه اول باعث حفظ و سپس افزایش ارزش سرمایه شود. بسیاری از مردم بهترین روش سرمایه گذاری را خرید مسکن می دانند، چراکه مسکن هم کالای مصرفی است و هم به مرور زمان قیمت آن افزایش پیدا می کند. البته سرمایه گذاری در بازار مسکن و خرید و فروش زمین و آپارتمان به عنوان یک کالای سرمایه ای بی مشکل هم نیست. جدا از اینکه این روزها بحث اخذ مالیات از خانه های خالی مطرح شده که طبعا از بازدهی سرمایه گذاری در بازار مسکن می کاهد، خرید مسکن به سرمایه زیادی هم نیاز دارد و ممکن است سود موردانتظار را دست کم در کوتاه مدت نداشته باشد. به علاوه اینکه نقدشوندگی پایین نیز از جمله معایب سرمایه گذاری در بازار مسکن و مستغلات است. با این حال، آمارها نشان می دهد که بازار مسکن همچنان جذابیت ویژه ای برای ایرانیان دارد و مردم فعالیت در بازار زمین و مستغلات را بهترین روش سرمایه گذاری می دانند.

جدیدترین نظرسنجی مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا) نشان می دهد 36.8 درصد پاسخگویان گفته اند اگر پس اندازی داشته باشند ترجیح می دهند در بخش زمین و مسکن سرمایه گذاری کنند، 22.8 درصد اشتغال و کارآفرینی می کنند، 9.6 درصد سکه و طلا می خرند، 8.9 درصد در بانک پس انداز می کنند و 3.1 درصد در ارزهای دیجیتالی سرمایه گذاری می کنند. همچنین خرید دلار و ارز انتخاب 1.3 درصد پاسخگویان و سرمایه گذاری در بورس نیز ترجیح 1.2 درصد پاسخگویان است. 9.9 درصد پاسخگویان هم به سایر موارد اشاره کرده اند که شامل خرید خودرو، ازدواج فرزندان، کمک به دیگران و مهاجرت می شود.

جاذبه بازار مسکن؛ دافعه بازار سهام

نتایج نظرسنجی تازه مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران به وضوح نشان می دهد که سیاست های اقتصادی در کنار ریسک های غیراقتصادی، فضایی را پدید آورده است که سرمایه های ایرانیان را به سمت سفته  بازی و سرمایه گذاری  های غیرمولد منحرف می کند. این فضای مسموم سرمایه گذاری باعث شده تا بخش تولید و مسیرهای رسیدن سرمایه ها به این بخش (یعنی بورس) هم از چشم سرمایه گذاران بیفتد. مجموع افرادی که تمایل به سرمایه گذاری در بازارهای سفته بازی نظیر طلا، سکه، ارز و بازارهای دیگر دارند حدود 24 درصد کل پاسخ دهندگان در این نظرسنجی را تشکیل می دهد که تعدادشان از متقاضیان سرمایه گذاری در حوزه کارآفرینی و بخش تولید، بیشتر و از بورس، خیلی بیشتر است. البته مجموع آن 24  درصد و 37 درصدی که میل به ملاکی دارند، حکایت از جاذبه بسیار بالای مقاصد سفته  بازی برای سرمایه گذاران دارد.

البته نظرسنجی ایسپا تنها به جذابیت بازارها در نگاه ایرانیان خلاصه نمی شود و نتایج آن نشان می دهد که زنان بیشتر از مردان تمایل به خرید سکه و طلا و همینطور پس انداز در بانک ها دارند. در مقابل، گرایش به اشتغال زایی و کارآفرینی در بین مردان بیشتر از زنان مشاهده می شود. در بین گروه های سنی نیز تمایل افراد بالای ۵۰ سال به سرمایه گذاری در سپرده بانکی بیش از سایر گروه هاست. همچنین گروه سنی ۱۸ تا ۲۹ ساله ها بیشتر از گروه های سنی دیگر به اشتغال و کارآفرینی گرایش دارند و تمایل به سرمایه گذاری در زمین و مسکن در گروه سنی ۳۰ تا ۴۹ سال بیشتر به چشم می خورد. در بین گروه های تحصیلی نیز افراد دارای تحصیلات دانشگاهی بیشتر از کسانی که فاقد تحصیلات دانشگاهی هستند، تمایل به اشتغال آفرینی دارند و در مقابل افراد غیردانشگاهی بیشتر از افراد دانشگاهی مایلند که سرمایه خود را در بانک ها پس انداز کنند. از سوی دیگر، گرایش به سرمایه گذاری در زمین و مسکن با افزایش سرانه هزینه فرد در خانوار بیشتر می شود. در سوی مقابل، بهتر شدن وضعیت اقتصادی فرد رابطه ای معکوس با تمایل او به پس انداز پول در بانک ها دارد. یعنی هرچه وضعیت اقتصادی افراد بهتر باشد، کمتر احتمال دارد که پس انداز خود را به شکل سپرده بانکی سرمایه گذاری کنند.

جامعه آماری مخاطبان این نظرسنجی نشان می دهد که 50.5 درصد پاسخگویان، مرد و 49.5 درصد زن هستند. 26.7 درصد پاسخگویان در گروه سنی 18 تا 29 سال، 47.4 درصد در گروه سنی 30 تا 49 سال و 25.9 درصد در گروه سنی 50 سال و بالاتر قرار دارند. 63.3 درصد جامعه آماری فاقد تحصیلات دانشگاهی و 36.4 درصد دارای تحصیلات دانشگاهی هستند. 23.6 درصد مجرد، 70 درصد متأهل و 6.4 درصد بدون همسر (بر اثر طلاق یا فوت همسر) هستند. 73.7 درصد پاسخگویان در نقاط شهری و 26.3 درصد در روستاها سکونت دارند. سرانه هزینه ماهانه فرد در خانواده برای 24.8 درصد پاسخگویان کمتر از یک میلیون تومان، 31.3 درصد بین یک تا دو میلیون تومان، 13.6 درصد بین دو تا سه میلیون تومان و برای 14.1 درصد بیش از سه میلیون تومان است. میانگین سرانه هزینه ماهانه فرد در خانواده نیز 2 میلیون و 86 هزار تومان بوده و 16.2 درصد جامعه آماری هم به این سوال پاسخ نداده اند.

چرا مسکن از همه بازارها جذاب تر است؟

اینکه کدام بازار برای سرمایه گذاری بهتر است، سوال مشترک همه کسانی است که تلاش می کنند ارزش سرمایه خود را در مقابل تکانه های اقتصادی نظیر افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی حفظ کنند. در این روزها که نرخ تورم همچنان دورقمی و بالاست و اکثر مردم نگران کاهش قدرت خرید و حفظ سرمایه خود هستند، بهترین راه، سرمایه گذاری در بازارهایی است که دست کم سپر تورمی داشته باشند، یعنی ارزش سرمایه افراد را در برابر غول تورم حفظ کنند. اگرچه درباره تعداد و نوع بازارهای سرمایه گذاری یعنی بورس، مسکن، ارز، طلا و سپرده بانکی اختلافی وجود ندارد و همگان همین بازارها را به عنوان هدف سرمایه گذاری به رسمیت می شناسند، اما درباره اینکه کدام بازار ضریب بازدهی بیشتری دارد و سودآورتر است، برداشت ها متفاوت است. با این حال، تلقی سنتی از سرمایه گذاری در زمین و مستغلات همچنان جذابیت زیادی در جامعه ایران دارد و اولویت شماره یک افراد برای سرمایه گذاری است؛ نکته ای که نظرسنجی اخیر ایسپا نیز آن را ثابت می کند.

بازار ملک از دیرباز امن ترین پناهگاه برای سرمایه گذاری به ویژه در شرایط تورمی و نااطمینانی به شمار می رود. البته آنچه باعث هجوم سرمایه ها به سمت بازار مسکن و مستغلات شده و آن را به جذاب ترین و امن ترین پناهگاه برای سرمایه گذاری تبدیل کرده است، دو عامل سلبی و ایجابی است؛ عامل ایجابی، بی هزینه بودن انجماد سرمایه در بازار مقصد است و عامل سلبی همانا دافعه سایر بازارها به ویژه بازار سهام است که این روزها در مسیر سراشیبی قرار دارد و سرمایه ها در آن فرار را به قرار ترجیح داده اند. به طوری که براساس آمارها، بیش از ۹۷ درصد سرمایه های خردی که در نیمه نخست سال گذشته (از ابتدای سال تا میانه مرداد که شاخص کل به قله 2 میلیون واحدی رسید) به گردونه معاملات سهام وارد شده بود، در ۱۶ ماه گذشته از بازار خارج شده اند.

ایرانیان از گذشته دور و نزدیک علاقه و اشتیاق زیادی به سرمایه گذاری در زمین و مستغلات داشته و دارند. کما اینکه حجم بالای خانه های خالی در تهران و کلانشهرها و حتی روستاهای خوش آب و هوای شمال کشور نشان می دهد انتخاب اکثر ایرانیان، سرمایه گذاری در بازار ملک است و شهروندان ترجیح می دهند پس اندازهای خود را راهی این بازار کنند، چراکه عایدی بلندمدت سرمایه گذاری ملکی به همراه ریسک تقریبا صفر آن، بازار ملک را بیش و پیش از هر بازاری برای مردم جذاب کرده است؛ بازاری که رونق سرمایه گذاری در آن به قیمت رکود سرمایه گذاری در بخش واقعی اقتصاد (تولید و مسیر رسیدن سرمایه به تولید یعنی بورس) تمام می شود. براساس آمارها، روند 30 ساله بازدهی سرمایه گذاری ملکی در پایتخت نشان می دهد میانگین سالانه عایدی زمین حدود 35 درصد و میانگین سالانه عایدی مسکن حدود 30 درصد است که بیشتر بودن میزان این بازدهی در مقایسه با میانگین سالانه نرخ تورم عمومی، این بازار را به پناهگاه امن و بدون ریسک سرمایه گذاران در این سال ها تبدیل کرده است.

ارتباط با نویسنده: [email protected]