تراژدی فرار سرمایه به غرب

افت ارزش لیر ترکیه جدیدترین بهانه کوچ سرمایه های ایرانی به سمت همسایه غربی است. پس از آنکه رجب طیب اردوغان، رئیس جمهور ترکیه نرخ سود بانکی را در چند نوبت کاهش داد، ارزش لیر در برابر دلار سقوط کرد و همین امر بهانه تازه ای شد تا خیل دوباره ای از مردم به فوج انبوه خریداران ایرانی ملک در ترکیه بپیوندند. آمارهای مرکز آمار ترکیه نشان می دهد که ایرانیان در کمتر از سه سال 3 هزار و 960 میلیون دلار به جیب ترک ها ریخته اند. یعنی از سال 2019 تا 10 ماهه سال 2021، شهروندان ایرانی 19 هزار و 800 واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده اند. حال اگر متوسط قیمت مسکن در ترکیه را 200 هزار دلار در نظر بگیریم، در طول کمتر از سه سال گذشته 3 هزار و 960 میلیون دلار از چرخه اقتصادی کشور خارج شده و این یعنی ایرانیان 80 هزار و 570 میلیارد تومان در بازار ملک ترکیه سرمایه گذاری کرده اند.

البته سرمایه گذاری ایرانیان در ترکیه تنها جنبه ملکی ندارد و جریان فرار سرمایه به سمت آناتولی به اشکال دیگری از جمله جلب گردشگر و تاسیس شرکت جدید هم به چشم می خورد. بدین ترتیب، پول های هنگفتی در چند سال گذشته از ایران به سمت ترکیه – آن‎هم در این شرایط سخت اقتصادی - سرازیر شده است که از غفلت سیاست گذاری کلان اقتصادی در کشورمان حکایت دارد. اقتصاد ایران در حالی هم اکنون نیاز مبرمی به جذب سرمایه برای خروج از تنگنای رکود دارد که شوربختانه همین سرمایه های داخلی نیز رهسپار مرزهای بیرون ایران می شوند.

همه راه ها به غرب منتهی می شود

آنطور که مرکز آمار ترکیه گزارش داده است، ایرانیان در سال 2019 میلادی 5 هزار و 423 واحد ملک در ترکیه خریداری کرده اند که تقریبا یک نهم مجموع فروش ملک به اتباع خارجی بوده است. کل املاکی که ترکیه در این سال به اتباع خارجی فروخته، 45 هزار و 483 واحد بوده که رتبه نخست به عراق و رتبه دوم به ایران اختصاص داشته است. در سال 2020 نیز ایرانیان از مجموع 40 هزار و 412 واحد مسکونی فروخته شده به اتباع خارجی، 7 هزار و 189 ملک در ترکیه خریده اند که میزان خرید ملک از سوی شهروندان ایرانی و عراقی تقریبا برابر بوده است. همچنین در 10 ماهه سال 2021 ایرانیان بیش از 7 هزار و 188 واحد مسکونی از ترکیه خریداری کرده اند که حدودا یک ششم کل فروش ملک به اتباع خارجی با رقم 43 هزار و 372 واحد بوده و این بار رتبه نخست به ایران و رتبه دوم به عراق رسیده است.

ایرانیان البته تازه مشتری املاک ترکیه نشده اند و از دیرباز رویای خرید خانه در ترکیه وجود داشته است، اما اینکه این سرمایه گذاری ملکی تبدیل به یک جریان فرار سرمایه از ایران شود، اتفاقی است که از حوالی سال 2018 شکل گرفته است. با خروج آمریکا از برجام بود که اقتصاد ایران از مواهب برجام بی نصیب ماند و با شوک ارزی به وجود آمده ناگهان قیمت دلار در بازار ارز قد کشید و ارزش پول ملی سقوط کرد. آمارها نشان می دهد که میل به خرید ملک در ترکیه به نحو کاملا محسوسی از همین زمان افزایش پیدا کرد و به یک جریان فزاینده تبدیل شد. کما اینکه در سال  2018 حجم معاملات خرید املاک ترکیه توسط خریداران ایرانی (نسبت به 2017) 4.5 برابر شد و در سال های 2019 و 2020 نیز رشد بیش از 100 درصدی را تجربه کرد.

هرچند گفته می شود که دیگر ترکیه به ازای خرید ملک اقامت نمی دهد، اما محرک اصلی گرایش ایرانیان به خرید ملک در ترکیه این است که در سال های اخیر اجازه اقامت سالانه از طریق قراردادهای اجاره املاک داده نمی شود و ایرانیان همچون سایر اتباع خارجی در ترکیه مجبورند ملکی را خریداری کنند تا مجوز اقامت سالانه داشته باشند. بدین ترتیب، آنها مشکل اقامت سالانه را با خرید ملک در این کشور حل می کنند. در واقع، سیاست گذار ملکی در ترکیه به نحو هوشمندانه ای مهاجران را به سمت خرید اجباری ملک سوق داده است تا افراد خارجی تنها با سرمایه گذاری در بازار مسکن این کشور اقامت سالانه دریافت کنند. از سوی دیگر، تمامی مالکان خانه و آپارتمان در فاصله ورود تا خروج از بازار مسکن ترکیه باید چهار نوع مالیات (مالیات زمان خرید، مالیات تمبر، مالیات سالانه بر املاک» و مالیات بر عایدی سرمایه) به دولت پرداخت کنند که نظیر هیچ کدام آنها در اقتصاد ایران پیدا نمی شود. با اینکه نزدیک به یک سال است که قانون مالیات بر خانه های خالی به تصویب رسیده است، اما به دلیل فقدان زیرساخت های آماری و نرم افزاری هنوز برگه مالیاتی به درب خانه های خالی نرسیده و آن را به «مالیات توخالی علیه خانه خالی» بیشتر شبیه کرده است.

ارزش سرمایه ایرانیان آب می رود؟

اشتیاق اردوغان به کاهش نرخ بهره تمامی ندارد و او بارها در صحبت هایش نرخ بهره را شیطان معرفی کرده است. رئیس جمهور ترکیه معتقد است که با کاهش نرخ بهره، نرخ تورم نیز کاهش خواهد یافت، اما برخلاف ایده غیرمتعارف او که به قیمت برکناری چندباره رئیس کل بانک مرکزی ترکیه تمام شده است، هم اکنون نرخ تورم ترکیه به مرز 20 درصد رسیده و زنگ خطرها به صدا درآمده است.

اقتصاد ترکیه برخلاف شروع خوب و باثباتی که در دهه نخست قرن بیست و یکم داشت، در دهه دوم به سمت بی ثباتی سیاسی (کودتای نافرجام) و نگاه دستوری به اقتصاد پیش رفته است و شاهد مثال تازه آن هم افزایش نرخ تورم و سقوط لیر ترکیه است. به همین دلیل، کارشناسان نسبت به از دست رفتن دارایی خریداران ملک در ترکیه هشدار می دهند. با وجود کاهش ارزش لیر اما دولت ترکیه اخیرا اعلام کرده که این کاهش ارزش لیر را جبران خواهد کرد و در چند روز گذشته نیز وضعیت لیر در مقابل دلار کمی بهتر شده است. افت شدید درآمد ترکیه از گردشگری به علت شیوع کرونا، کاهش روزافزون ارزش لیر ترکیه در برابر دلار، اصرار به کاهش نرخ بهره که اثر ریزشی بر قیمت لیر داشته از جمله معضلات این روزهای اقتصاد ترکیه است. هرچند علت واقعی میل به خرید ملک در ترکیه از سوی ایرانیان نه افزایش سرمایه بلکه اخذ اقامت است، اما با روند سقوط آزاد اقتصاد ترکیه احتمال ریزش سرمایه وجود دارد. بنابراین خریداران ملک در ترکیه باید امیدوار باشند که اوضاع اقتصادی همسایه غربی بهتر شود.

ارتباط با نویسنده: [email protected]