جغرافیای استانی تورم ملکی

یک گزارش رسمی نشان می دهد که قیمت مسکن در طول دهه 90 حدودا 10 برابر، قیمت زمین 15 برابر و اجاره مسکن 5 برابر شده است. براساس داده های آماری مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در استان های کشور از رقم ۷۷۵ هزار تومان در سال ۹۰ به رقم 7 میلیون و 700 هزار تومان در سال ۹۹ افزایش یافته است. رکورد بیشترین رشد تورم مسکن در شهرهای ایران متعلق به پایتخت است و استان تهران در میان همه استان ها بالاترین میزان تورم مسکن در طول 10 سال گذشته را داشته است. یعنی اگر متوسط قیمت مسکن در استان های کشور 10 برابر شده است، متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 12 برابر شده است. بررسی ها همچنین نشان دهنده افزایش 7.7 برابری متوسط قیمت مسکن در استان اصفهان، افزایش 9.2 برابری در استان البرز، افزایش 11.1 برابری در استان فارس و افزایش هشت برابری در استان خراسان رضوی است.

به موازات افزایش نجومی تورم مسکن در دهه 90، میزان اجاره بها نیز شاهد رشد 5 برابری بوده و متوسط مبلغ اجاره ماهانه از مبلغ 3 هزار و 900 تومان به ازای هر متر مربع در سال 90 به رقم 20 هزار و 200 تومان در سال 99 رسیده است. طبیعتا همچون قیمت مسکن، میزان رشد اجاره بها هم در استان تهران بیشتر از میانگین کشوری بوده و در یک دهه گذشته تقریبا 6 برابر شده است. نهایتا قیمت زمین نیز در استان های کشور در این بازه زمانی 15 برابر شده و این افزایش در استان تهران با رشد 18 برابری میانگین قیمت زمین همراه بوده است.

تورم ‏ مسکن در قله جدید ایستاد

گزارش مرکز آمار ایران از «تغییرات قیمت و اجاره مسکن شهرهای کشور» نشان دهنده رشد 10 برابری قیمت مسکن در فاصله سال های 90 تا 99 است. براساس آمارها، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در استان های کشور از ۷۷۵  هزار تومان در سال ۹۰ به رقم ۷  میلیون  و 700 هزار تومان در سال ۹۹ رسیده است. رکورد بیشترین میزان تورم مسکن از آن استان تهران است و میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این استان از یک میلیون  و 600 هزار تومان در سال 90 به عدد 19  میلیون و 200 هزار تومان در سال 99 رسیده که نمایانگر رشد 12 برابری قیمت مسکن در پایتخت است. قیمت مسکن در استان اصفهان نیز 7.7 برابر، در استان البرز 9.2 برابر، در استان فارس 11.1 برابر و در استان خراسان رضوی 8 برابر شده است. در فاصله سال های دهه 90، بیشترین رشد قیمت مسکن در شهرهای کشور، در نیمه‎ دوم سال 99 رخ داد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 44.7 درصد افزایش یافت. در سمت مقابل اما کمترین رشد قیمت مسکن به نیمه‎ دوم سال 94 اختصاص داشت که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 0.9 درصد افت کرد.

از سوی دیگر، متوسط قیمت هر مترمربع زمین در استان های کشور 15 برابر شده و از 500 هزار تومان در سال 90 به رقم 7 میلیون و 600 هزار تومان در سال 99 افزایش یافته است. افزایش قیمت زمین در استان تهران نیز با رشد 18 برابری همراه شده است. چنانکه متوسط قیمت هر مترمربع زمین در استان تهران در ابتدای دهه 90، یک میلیون و 400 هزار تومان بوده که در پایان این دهه به 25 میلیون و 800 هزار تومان رسیده است.

با نگاهی به روند تغییرات قیمت مسکن در این سال ها می توان دریافت که بازار مسکن معمولا دارای دوران رکود و رونق است. به طوری که پس از گذشت یک دوره رکود و کاهش نسبی قیمت ها، دوران رونق به آرامی شروع شده و ابتدا در شهرهای بزرگ و سپس در همه شهرهای کشور تقاضای مصرفی افزایش می یابد. در این مرحله افزایش تقاضا منجر به رشد قیمت ها شده و بنابراین باعث ترغیب سرمایه گذاران برای ورود به بازار مسکن می شود. در این دوره حضور سرمایه گذاران به قصد سفته بازی، تقاضای غیرمصرفی مسکن را به یکباره افزایش داده و باعث جهش قیمت ها می شود. با افزایش شدید قیمت ها، قدرت خرید متقاضیان طبعا کاهش یافته و از طرف دیگر به مرور واحدهای مسکونی نوسازی که در دوران جهش قیمت ها شروع به ساخت شده بودند، آماده بهره برداری می شوند که این عوامل موجب افزایش عرضه می شود. در این شرایط سرمایه گذاران نیز ترجیح می دهند هرچه سریع تر از بازار خارج شوند و بنابراین تقاضای سرمایه ای هم رو به کاهش می رود. به این ترتیب، عرضه از تقاضا سبقت گرفته و با کاهش حجم معاملات می توان شروع دوره    رکود را انتظار داشت.

افزایش 5 برابری اجاره مسکن

اجاره بهای مسکن نیز در دهه 90 با رشد 5 برابری همراه شده است. طبق آمارها، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه 3  درصد ودیعه در سال 91 به ازای هر مترمربع حدود 3  هزار و 900 تومان بوده که این میزان در سال 99 به رقم 20  هزار و 200 تومان یعنی 5 برابر افزایش یافته است. میزان رشد اجاره بهای مسکن در استان تهران هم با افزایش 6 برابری همراه بوده و از هر مترمربع 8  هزار و 400 تومان در سال 90 به رقم 50 هزار تومان در سال 99 رسیده است. بیشترین رشد قیمت اجاره در شهرهای کشور، در نیمه‎ اول سال 99 و همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن (و طبعا افزایش قیمت مسکن) اتفاق افتاد که تاثیر خود را با رشد 28.5 درصدی بر میزان اجاره بها نشان داد.

در کنار ثبات قیمت در بازار مسکن که تأثیر مثبتی بر ثبات قیمت های اجاره دارد، ادامه حمایت از مستأجران در قالب مصوبات ستاد ملی کرونا و همچنین تخصیص منابع بودجه برای پرداخت وام ودیعه، از افزایش بی رویه قیمت ها جلوگیری می کند. معمولا فصل جابه جایی مستأجران از حوالی خردادماه آغاز می شود و طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا هیچ مالکی حق ندارد حکم تخلیه برای مستأجر دریافت کند، جز آنکه بخواهد واحد مسکونی را برای سکونت خود و یا فرزندش تخلیه کند. با این حال، مصوبه تعیین سقف اجاره در چند سال اخیر نتوانست از التهاب بازار اجاره مسکن جلوگیری کند. اگرچه بسیاری از مستاجران در دو سال گذشته عمدتا به خاطر کمبود منابع نتوانستند از وام ودیعه مسکن استفاده کنند، اما در قانون بودجه امسال 40 هزار میلیارد تومان در این خصوص پیش بینی شده است. از آنجا که در دو سال گذشته حدود 10 هزار میلیارد تومان برای وام ودیعه مسکن در نظر گرفته شده بود، بنابراین امسال میزان وام ودیعه حدودا 4 برابر شده است.

ارتباط با نویسنده: [email protected]