قبض و بسط املاک رهنی بانک ها

وقتی از رهن در عرف بانک ها سخن گفته می شود، منظور همان رهن و اجاره مصطلح در بازار اجاره املاک مسکونی نیست. رهن و اجاره املاک مسکونی در واقع، ساخته عرف اجتماع است برای توجیه شرعی یا قانونی بهره پول مستاجر نزد مالک، که فعلا موضوع بحث ما در اینجا نیست. منظور از رهن در این نوشتار، دقیقا همان عقد رهن است که برای وثیقه گیری تسهیلات یا تعهدات بانکی از این نهاد حقوقی استفاده می شود. عقد رهن به مفهوم دقیق حقوقی آن، در ماده 771 قانون مدنی چنین تعریف شده است: «رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.» ماده 772 قانون مدنی در بیان شرایط صحت عقد رهن، گفته است: «مال مرهون باید به «قبض» مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست.» پس برای تحقق عقد رهن، شرط آن است که قبل از تحقق رهن، دینی وجود داشته باشد تا بتوان برای پرداخت بدهی مال به نفع بستانکار به رهن گذاشت. رهن دهنده یا راهن لزوما شخص بدهکار نیست و ممکن است فردی ملک خود را برای توثیق بدهی شما به رهن گذارد. شخص حقیقی یا حقوقی (بستانکار) که به نفع وی رهن محقق می شود اصطلاحا «مرتهن» نامیده می شود.

اینکه برخی از بانک ها «قبل از پرداخت تسهیلات مورددرخواست سند رهن عام» در دفاتر اسناد رسمی تحت عنوان «سند تخصیص تسهیلات» تنظیم می کنند و برای توجیه بدهکار بودن تسهیلات گیرنده در زمان تنظیم سند، مبلغی ناچیز در حدود  هزار تومان به طور صوری به وی قرض می دهند تا ثابت شود که تسهیلات گیرنده قبل از تنطیم سند رهنی بدهکار بانک بوده است، در حالی که به اتکای همین سند براساس قراردادهای داخلی تسهیلات میلیاردی پرداخت می کنند، از نظر اینجانب محل نقد و ایراد فراوان حقوقی است، ولی فعلا مجال بحث پیرامون آن در این نوشتار نیست. در این زمینه، قانون «تأمین مالی تولید و زیرساخت ها»، مصوب 22 اسفندماه 1402 مجلس شورای اسلامی برای روان سازی فرآیند وثیقه گیری در تامین مالی بخش تولید، طراحی و تصویب شده است. ماده 7 قانون مورد اشاره، می گوید: «کلیه اموال و دارایی ها اعم از عین، منفعت، طلب و حقوق مالی، اموال منقول و غیرمنقول، اموال مادی و غیرمادی مانند واحدهای مسکونی یا تجاری شهری یا روستایی، زمین های کشاورزی شهری یا روستایی، ماشین آلات و تجهیزات تولیدی، فلزات گران بها، اوراق بهادار، سپرده ها و گواهی سپرده های ریالی در چارچوب مصوبات هیأت عالی بانک مرکزی و سپرده ها و گواهی سپرده های ارزی، عواید قابل تصرف از سهام، عواید قابل تصرف از قراردادها یا اجرای طرح (پروژه)های تولیدی و زیربنایی، اشیا، آثار و ابنیه میراثی و تاریخی با مالکیت غیردولتی، مانده پاداش پایان خدمت و ذخیره مطالبات کارکنان، حقوق و مزایای مستمر دریافتی، مطالبات قراردادی، نشان تجاری (برند)، مالکیت های فکری، کالاهای بادوام، بیمه های مسئولیت، مجوزهای اداری، یارانه های نقدی و موجودی انبار (مواد اولیه یا محصول) واحدهای تولیدی در چارچوب آیین نامه اجرایی که حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، با پیشنهاد شورا به تصویب هیأت وزیران می رسد، قابل توثیق می باشند. تبصره ـ قبض، شرط صحت قرارداد وثیقه نیست. این امر، مانع از قبض مال و دارایی توسط نهادهای وثیقه پذیر نمی باشد.»

بنابراین تصور می کنم با اجرای این قانون، بخش تولید برای دریافت تسهیلات مالی از شبکه بانکی کشور، مشکل وثیقه نخواهد داشت. بانک مرکزی نیز در اجرای وظایف قانونی طی بخشنامه شماره 107896 مورخ 9 آبان ماه 1403، آیین نامه اجرایی ماده 7 قانون مورداشاره را به شبکه بانکی کشور ابلاغ کرده است. ظاهرا طرح مورداشاره در زمان وزارت دکتر عبدالناصر همتی تهیه شده است. به هر حال، آنچه در مستندات مورداشاره از نظر حقوقی، توجه مرا جلب کرد، تبصره ماده 7 قانون است که صراحتا مقرر کرده است: «قبض، شرط صحت قرارداد وثیقه نیست. این امر، مانع از قبض مال و دارایی توسط نهادهای وثیقه پذیر نمی باشد.»

یادآوری این نکته نیز ضروری است که از نظر مبانی شرعی و قانونی، تاکنون قبض مال مرهون توسط مرتهن، شرط صحت عقد رهن بوده است. ماده 772 قانون مدنی در این زمینه، گفته است: «مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست.» منظور از قبض، تصرف مال مرهون توسط کسی است که عقد رهن به نفع وی برقرار می گردد و اصطلاحا مرتهن نامیده می شود. در اینکه مصداق حقوقی تصرف و قبض مال یا ملک رهنی چیست، مباحث حقوقی فراوان است اما بنا بر موازین حقوقی، اگر در عقد رهن قبض توسط مرتهن صورت نگیرد، عقد رهن محقق نخواهد شد؛ زیرا قبض مال یا ملک مرهون (مورد وثیقه) توسط مرتهن قانونا و شرعا شرط صحت عقد رهن است. ولی استمرار قبض، یعنی آنکه مال مورد وثیقه تا پایان مدت عقد رهن در اختیار مرتهن باشد، شرعا شرط نیست.

به هر حال، در پرداخت تسهیلات بانکی نیز رهن اموال یا ملاک قابل ترهین برای توثیق تسهیلات موردتقاضا، حرف اول را می‎زند. مرحوم آیت الله خمینی (ره) در این مورد در کتاب «الرهن»، چنین فتوا داده اند: «‏‏قبض عین مرهونه فقط در ابتدا معتبر است و ادام آن اعتبار ندارد، پس اگر‏‎ ‎‏مرتهن، آن را قبض نماید سپس در دست راهن یا با اذن و یا بدون اذن او در دست دیگری‏‎ ‎‏قرار بگیرد، ضرری نمی رساند و بطلانی بر عقد رهن عارض نمی شود. البته استحقاق‏‎ ‎‏ادامه قبض آن و اینکه تحت اختیارش باشد، برای مرتهن ثابت است، بنا بر این درآوردن‏‎ ‎‏آن (یعنی خارج کردن رهینه از تصرف مرتهن) از دست او جایز نیست» و همچنین «در صحت رهن شرط است که مرتهن، عین مرهونه را از راهن و یا با اذن راهن قبض نماید و اگر چیزی از مال راهن به صورت ودیعه یا عاریه، بلکه ولو به طور غصبی در دست مرتهن باشد و عقد رهن را بر آن واقع سازند، کفایت می کند و نیازی به قبض جدید نیست و اگر چیز مشاعی را رهن بدهد، تسلیم آن به مرتهن بدون رضایت شریکش جایز نیست و لیکن اگر آن را (بدون اذن شریک) تسلیم کند، ظاهرا در تحقق قبض که در صحت رهن شرط است کافی باشد اگرچه نسبت به سهم شریکش تعدّی شده است.»

اما آیت‎الله سیستانی در این مورد، نظراتی متفاوت ارائه داده‎اند: «برای صحیح بودن رهن لازم نیست مالی که گرو گذاشته می شود به رهن گیرنده تحویل داده شود، هرچند قبض و تحویل آن مطابق با احتیاط مستحب است. همچنین، اگر در قرارداد رهن، شرط شود مالی که به گرو داده می شود، در اختیار شخص ثالثی یا در اختیار رهن دهنده باشد، طوری که منافات با وثیقه بودن آن برای ادای بدهی نداشته باشد، باید مطابق شرط عمل گردد.» بنابراین اگر منزل یا مغازه یا ملک دیگر به عنوان رهن در مقابل بدهی قرار گیرد و شرط شود ملک مذکور در اختیار رهن دهنده یا شخص ثالث باشد و فقط سند رسمی مالکیّت آن به رهن گیرنده تحویل داده شود یا بدون اینکه شرط شود، بعداً چنین توافقی نمایند، اشکال ندارد؛ اما اگر قرارداد رهن از این جهت قید و شرطی نداشته باشد، باید مال گرویی در اختیار رهن گیرنده قرار گیرد.

به هر حال، نظریه فقهی «شورای فقهی بانک مرکزی» راجع به آنکه آیا از نظر آنان به طور کلی قبض مال یا ملک مورد وثیقه توسط بانک یا موسسه اعتباری تسهیلات دهنده، شرط صحت عقد رهن است یا خیر، اطلاعی موثق ندارم اما با توجه به نص تبصره ماده 7 قانون «تأمین مالی تولید و زیرساخت ها»، اجتهاد در مقابل نص جایز نیست. در وثایق موضوع قانون مورداشاره، قبض مال یا ملک مرهونه توسط بانک، شرط صحت رهن نیست. ظاهرا این مطلب از نظر فقهای عضو شورای نگهبان نیز مغایر با موازین شرعی تشخیص داده نشده است. بنابراین با توجه به وسعت و گستردگی ماده 7 قانون «تأمین مالی تولید و زیرساخت ها»، مصوب مجلس شورای اسلامی، تصور می کنم حداقل در بخش تسهیلات تولیدی، ادارات حقوقی برای توثیق تسهیلات با مشکلات کمتری مواجه خواهند بود؛ زیرا تقریبا همه اموال مادی یا معنوی یا اموال منقول و غیرمنقول برای توثیق تسهیلات بانکی، مناسب تشخیص داده شده است.

البته در این زمینه، حکم استثنایی قانون (تبصره ماده 7) فقط قابل استناد در تسهیلات بانکی موضوع قانون «تامین مالی تولید و زیرساخت ها» خواهد بود، اما برای احتراز از موانع و مشکلات حقوقی بعدی، با توجه به دیدگاه های متفاوت حقوقی مراجع قضایی، به همکاران پرتلاش حقوقی بانک ها توصیه می کنم حسب رویه در همه قراردادهای رهنی تسهیلات از راهن اقرار گیرند که مال یا ملک مورد رهن به قبض مرتهن (بانک) داده شد و سپس مجددا در اختیار راهن قرار گرفت. بماند که در برخی موارد مشاهده شده که تسهیلات گیرنده بی انصاف ملک که با سند عادی فروخته و تحویل خریدار داده اند در رهن بانک گذاشته اند. شعبه تسهیلات دهنده یا کارشناس منتخب بانک نیز اصلا زحمت نکشیده تا ملکی را که در رهن گرفته قبل از تنظیم سند رهنی بازدید کند و مطمئن شود که ملک موردنظر در تصرف راهن است.

در مجموع، قوانینی نظیر قانون «تأمین مالی تولید و زیرساخت ها»، موجبات راحتی پرداخت تسهیلات بانکی بخش تولید را حداقل از جنبه وثیقه گیری فراهم می آورد. این تصمیم قانونگذار در صورت اجرای مطلوب موجب حرکت چرخ های تولید و روان سازی آن خواهد شد، اما فراموش نکنیم که منابع بانک های دولتی یا خصوصی، بیشتر از محل سپرده های بانکی مردم تامین می شود. بانک تسهیلات بدهد، وصول شود یا وصول نشود، در برابر سپرده گذاران متعهد پرداخت سود سپرده های بانکی، همراه با تعهد پرداخت اصل مبلغ سپرده مردم است. پس اگر بانک نتواند تسهیلات را در موعد مقرر وصول نماید، هم از جهت کاهش ارزش پول و هم از جهت تعهدات مالی در برابر سپرده گذاران ضرر خواهد کرد. این حداقل زیان تسهیلات بی بازگشت است. بنابراین باید فکری هم برای جبران زیان شبکه بانکی در تسهیلات معوق کرد.