مسکن در ۱۴۰۵

فرصت امروز: در روزهایی که بازارهای موازی با شوک های پی درپی حرکت می کنند، مسکن در تهران و بسیاری از شهرها رفتاری متفاوت نشان داده است: نه همراه با دلار و طلا جهش می کند، نه به سادگی عقب می نشیند. روایت غالبِ گزارش های اخیر از زبان واسطه های ملکی و کارشناسان این است که بازار ملک در «رکود معاملاتی» قفل شده و همین قفل شدگی باعث شده جهش های هیجانی بازارهای رقیب، اثر فوری و مستقیم روی قیمت های قطعی مسکن نگذارد. 

جهش در بازارهای رقیب؛ سکون در ملک

در یکی از گزارش های پر بازتاب این هفته آمده است: درحالی که طلا ظرف پنج روز از محدوده ۱۶ میلیون به حدود ۲۰ میلیون تومان در هر گرم و دلار از ۱۴۵ هزار به ۱۵۸ هزار تومان رسیده (به ترتیب حدود ۲۵٪ و ۹٪ رشد)، بازار مسکن به دلیل «دیرپذیری» و رکود معاملات، واکنش سریع نشان نداده و به گفته فعالان، خرید و فروش در پایین ترین سطوح قرار گرفته است. 

این «دیرپذیری» یک مفهوم کلیدی در تحلیل مسکن است: مسکن داراییِ کم نقدشونده و پرهزینه ای است؛ بنابراین حتی اگر انتظارات تورمی بالا برود، انتقال آن به قیمت های قطعی ملک معمولاً با تأخیر رخ می دهد—به خصوص وقتی حجم معاملات کم باشد و بازار عملاً کشف قیمتِ واقعی انجام ندهد.
 
چرا بازار ملک به طلا و دلار «بی تفاوت» شده است؟

جمع بندی گفته های کارشناسان در گزارش های مشابه، چند علت تکرارشونده را نشان می دهد:

۱) سقوط قدرت خرید و «کمبود تقاضای مصرفی»

کارشناسان بارها روی یک نقطه دست گذاشته اند: تقاضای مصرفی توان خرید ندارد و تسهیلات بانکی هم (با اقساط سنگین و پوشش محدود) عملاً گره گشا نیست. نتیجه روشن است: بازار به جای آن که با هر شوک ارزی موج بگیرد، در رکود معاملاتی فرو می رود. 

۲) نقدشوندگی پایین مسکن در برابر «چابکی» طلا و ارز

در همین گزارش ها تأکید می شود که بسیاری از سرمایه های خرد ترجیح می دهند سراغ دارایی هایی بروند که «سریع تر خرید و فروش» می شوند. از این زاویه، حتی اگر مسکن از تورم عقب مانده باشد، سرمایه گذار کوتاه مدت به دلیل قفل شدن بازار و زمان بر بودن معامله، دست نگه می دارد. 

۳) ریسک های سیاسی و فضای نااطمینانی

یک محور پرتکرار در تحلیل ها این است که افزایش تنش ها و نااطمینانی سیاسی، معمولاً به ضرر بازار ملک تمام می شود؛ چون خرید مسکن تصمیمی بلندمدت است و خانوار یا سرمایه گذار وقتی «افق مبهم» می بیند، خرید بزرگ را عقب می اندازد. در گزارش این هفته نیز اثر فضای تنش و تهدید بر «تعمیق رکود» برجسته شده است. 

۴) شکاف بین «قیمت های پیشنهادی» و «قیمت های قطعی»

وقتی معاملات کم می شود، قیمت ها بیشتر از مسیر آگهی ها و قیمت های پیشنهادی دیده می شوند؛ اما لزوماً به معنای معامله با همان قیمت ها نیست. همین شکاف باعث می شود بازار ظاهراً «ثابت» یا «سردرگم» باشد: فروشنده از ترس جاماندن قیمت را پایین نمی آورد، خریدار هم از ترس گیر افتادن در سقف، معامله نمی کند.
 
بازار واقعاً چقدر عقب مانده است؟

در گزارش های اخیر، چند عدد کلیدی تکرار می شود که کمک می کند «تصویر بزرگ» را ببینیم:

• در همان گزارش پرمخاطب، ادعا شده میانگین غیررسمی قیمت مسکن تهران حدود ۱۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع و رشد سالانه حدود ۳۰٪ بوده است. 
• در مقابل، همان متن می گوید در یک سال، طلا رشد ۲۶۳٪ و دلار رشد ۹۰٪ داشته است. (یعنی فاصله بازارهای چابک با ملک زیاد شده.) 
• در بازار اجاره نیز به داده های مرکز آمار ارجاع شده که تورم نقطه به نقطه اجاره را حدود ۳۲.۷٪ نشان می دهد (کمترین سطح از نیمه دوم ۱۴۰۱ در همان روایت). 

این اعداد—حتی اگر بخشی از آن ها «غیررسمی» باشد—یک پیام مشخص دارند: مسکن، از تورم دارایی ها جا مانده؛ اما این جاماندگی لزوماً به معنی جهش فوری نیست، چون موتور معاملات خاموش است.
 
کارشناسان درباره آینده مسکن چه می گویند؟

در مرور گزارش های مشابه، نگاه کارشناسان معمولاً بین دو قطب حرکت می کند: «رشد به اندازه تورم» در سناریوی ثبات، و «خواب رفتن بازار» در سناریوی شوک های بزرگ.

سناریوی پایه: ثبات سیاسی–اقتصادی، رشد ملایم تا متوسط

در گزارش اخیر، تورج سرباز (عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک) دو نکته کلیدی می گوید:

1.  مسکن به خاطر خاصیت دیرپذیری فعلاً در رکود است،
2.  اگر «نزاعی تحمیل نشود»، امکان رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدی قیمت در سال آینده را محتمل می داند. 

این نگاه یعنی بازار احتمالاً «یک باره» منفجر نمی شود، اما می تواند آرام آرام خودش را به سطح تورم نزدیک کند—به خصوص اگر پایان سال و فصل جابه جایی ها، تقاضای واقعی را کمی فعال تر کند.

سناریوی تورمی تر: دلار بالاتر، رشد ۴۰٪ به بالا

در یک گزارش دیگر، داوود ایلاتی به صراحت می گوید «کاهش قیمتی» را بعید می داند و برای سال آینده کف رشد را ۳۰ تا ۳۵ درصد و در صورت بالا رفتن دلار، احتمال ۴۰ تا ۴۵ درصد را مطرح می کند و از «میانگین رشد ۴۰ درصدی» سخن می گوید. 

این سناریو بیشتر روی یک فرض بنا شده: بازگشت انتظارات تورمی و انتقال هزینه ها (هزینه ساخت، نهاده ها، زمین، دستمزد) به قیمت نهایی.

سناریوی ریسک بالا: شوک سیاسی/امنیتی، «خواب رفتن» معاملات

فرصت امروز: همان کارشناس اتحادیه مشاوران املاک در گزارش نخست، سناریوی بدبینانه را هم ترسیم می کند: اگر اتفاق شوک آور رخ دهد، «کلاً بازار ملک به خواب می رود و رکود سنگین حاکم می شود». 

یعنی حتی اگر تورم بالا باشد، ممکن است «معامله» شکل نگیرد و بازار وارد فاز انجماد شود؛ وضعیتی که در آن قیمت ها بیشتر روی کاغذ می چرخند تا در قرارداد.
 
جمع بندی و چشم انداز عملی برای ۱۴۰۵

از مجموع گفته های کارشناسان در این گزارش ها، یک جمع بندی قابل اتکا به دست می آید:

1. کوتاه مدت: بازار مسکن احتمالاً همچنان «کم معامله» می ماند؛ مگر اینکه در هفته های پایانی سال، بخشی از تقاضای واقعی (ازدواج، جابه جایی، فروش اضطراری) کمی حجم معاملات را بالا ببرد. 
2. میان مدت ۱۴۰۵: اگر شوک بزرگ سیاسی/اقتصادی رخ ندهد، غالب تحلیل ها از رشد قیمت در محدوده نزدیک تورم صحبت می کنند (حدود ۲۵ تا ۴۰ درصد). 
3. کلید بازار: «قدرت خرید» و «وام مؤثر»؛ بسیاری از تحلیل ها تلویحاً می گویند بدون ابزار اعتباری واقعی، بازار مصرفی جان نمی گیرد و هر رشد قیمتی هم شکننده و کم معامله خواهد بود.