قيمت مصالح ساختمانی دو برابر شد؛ مسکن وارد وضعيت قرمز شد

فرصت امروز: قيمت مصالح ساختمانی در هفته هاي پايانی سال ۱۴۰۴ به نقطه اي رسيده که ديگر فقط يک خبر صنفی نيست؛ به يک متغير تعيين کننده براي «کف قيمتی مسکن»، «انگيزه سازندگان» و حتي «تورم سبد خانوار» تبديل شده است. وقتي تيترها از «دو برابر شدن قيمت مصالح» حرف می زنند، منظور صرفا گرانی چند قلم کالا نيست؛ منظور، جهش همزمان در زنجيره نهاده های ساخت از فولاد و سيمان تا تجهيزات تاسيساتی، حمل ونقل، دستمزد و خدمات فنی است؛ جهشی که در نهايت، يا پروژه را متوقف می کند يا واحد نهايی را از دسترس خريدار خارج می سازد.

عدد و رقم چه می گويد؟

براساس گزارش های منتشر شده از شاخص نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران، روند افزايش قيمت مصالح ساختمانی در پاييز ۱۴۰۴ شدت گرفته است: تورم فصلی نهاده های ساختمانی حدود ۱۸.۴ درصد اعلام شده و تورم نقطه به نقطه به حدود ۶۱.۳ درصد رسيده است؛ يعنی هزينه تامين نهاده های ساخت نسبت به دوره مشابه سال قبل جهش محسوسی داشته و فشار هزينه ای روی سازنده در حال انباشته شدن است. تورم سالانه اين شاخص نيز حدود ۴۴.۹ درصد گزارش شده که نشان می دهد رشد هزينه ساخت، يک موج کوتاه مدت نيست و ماهيت ساختاری پيدا کرده است.

اما چرا برخی رسانه ها از «دو برابر شدن» حرف می زنند؟ چون در عمل، در بسياری از پروژه ها، ترکيب چند عامل باعث می شود اثر نهايی روی برآورد هزينه ساخت، بسيار بيش از متوسط شاخص ها حس شود: نوسان در تامين، جهش های مقطعی در برخی اقلام کليدی، و بالا رفتن هزينه های جانبی مثل حمل، انبارداری، دستمزد اجرا و تامين مالی.

تناقض ظاهری بازار: رکود فروش، فشار هزينه

يک نکته مهم اين است که افزايش قيمت مصالح ساختمانی لزوما به معنی «افزايش فوری قيمت همه اقلام در بازار خرد» نيست. برای نمونه، گزارش هايی از بازار سيمان از رکود معاملات و ضعف تقاضا می گويند؛ يعنی سازنده و پروژه کم شده، اما هزينه های توليد و نهاده ها در پشت صحنه بالا رفته است. نتيجه اين تضاد، يک فنر فشرده است: فعلا بازار ممکن است کشش رشد يکسان و پيوسته نداشته باشد، اما هزينه تمام شده ساخت بالا می رود و در نهايت يا با تاخير در قيمت نهايی مسکن منعکس می شود يا با افت ساخت وساز خودش را نشان می دهد.

از مصالح تا «کف قيمتی مسکن»

وقتی قيمت مصالح ساختمانی بالا می رود، حتی اگر خريد و فروش مسکن سرد باشد، سازنده نمی تواند با قيمت های قبلی واحد جديد عرضه کند. در گزارش هايی درباره چشم انداز ۱۴۰۵ هم به همين مسئله اشاره شده: هزينه ساخت هر متر مربع در برآوردهای رسانه ای به محدوده های بالاتری رانده شده و وزن اقلامی مثل آهن آلات، سيمان و دستمزد در اين جهش پررنگ است. نتيجه روشن است: «کف قيمتی» بازار با هزينه ساخت حرکت می کند، حتی اگر تقاضای موثر ضعيف باشد.

اينجا همان نقطه ای است که «افزايش قيمت مصالح ساختمانی» به شکل مستقيم روی آرزوی خانه دار شدن اثر می گذارد. در تيتر ديگری که همزمان منتشر شده، گفته می شود افزايش حقوق ها هم گرهی نگشوده و شکاف درآمد با قيمت مسکن عميق تر شده است. وقتی هزينه ساخت بالا می رود، فاصله قدرت خريد با قيمت نهايی بيشتر می شود و بازار به سمت واحدهای کوچک تر، پروژه های ارزان تر يا حتی توقف ساخت ميل می کند.

خبرهای مکمل: چرا اين موج می تواند ادامه دار باشد؟

در کنار روند شاخص نهاده ها، چند خبر ديگر هم تصوير را کامل می کند:

1.  ثبت رسمی و نظارت در معاملات ملکی: ممنوع شدن ثبت قولنامه دستی (طبق تيترهای امروز) اگر درست اجرا شود، می تواند بخشی از بازار غيرشفاف را محدود کند؛ اما در کوتاه مدت ممکن است هزينه مبادله و زمان انجام معامله را بالا ببرد. اين موضوع مستقيم قيمت مصالح ساختمانی را جابه جا نمی کند، ولی روی سرعت گردش معاملات مسکن و تصميم سازنده برای شروع پروژه اثر دارد.
2.  بودجه ۱۴۰۵ و جهت گيری دولت: هر مسيری که در بودجه برای عمران، ماليات، هزينه های انرژی و تامين مالی پروژه ها انتخاب شود، روی بازار ساخت اثر می گذارد. اگر فشار هزينه ای روی توليد و حمل نهاده های ساختمانی بالا بماند، تورم نهاده ها هم می تواند چسبندگی پيدا کند.
3.  ريسك های زيرساختی (برق و آب): خبرهای مربوط به کم آبی و وضعيت قطعی برق در تابستان، برای صنعت ساختمان فقط يک نگرانی عمومی نيست. قطعی برق يا محدوديت آب، هم روی توليد مصالح (از کارخانه تا کارگاه) اثر می گذارد و هم روی زمان بندی پروژه. وقتی زمان پروژه کش می آيد، هزينه خواب سرمايه بالا می رود و اين هزينه دوباره روی قيمت تمام شده می نشيند.

جمع بندی: بازار قرمز يعنی چه؟

وضعيت قرمز بازار مسکن يعنی همزمان سه چراغ هشدار روشن است:

•  چراغ هزينه: قيمت مصالح ساختمانی و خدمات اجرايی بالا رفته و شاخص های رسمی/رسانه ای از تورم سنگين نهاده ها خبر می دهند.
•  چراغ تقاضا: قدرت خريد خانوار با وجود بحث های افزايش حقوق، با جهش هزينه مسکن همگام نيست و تقاضای موثر محدود می ماند.
•  چراغ عرضه: سازنده بين دو انتخاب سخت می ماند: شروع پروژه با ريسک هزينه های فزاينده، يا توقف و انتظار.

اگر قرار باشد اين گزارش يک جمله سئويی و کاربردی داشته باشد، آن جمله اين است: قيمت مصالح ساختمانی حالا به مهم ترين قطب نما برای پيش بينی کف قيمتی مسکن و آينده ساخت وساز تبديل شده است. تا زمانی که تورم نهاده ها آرام نگيرد يا مسير تامين و توليد باثبات نشود، انتظار «ارزان شدن معنی دار» در بازار مسکن بيشتر شبيه آرزو خواهد بود تا سناريو.

اگر خواستی، همين گزارش را برای صفحه اول روزنامه هم بازنويسی می کنم: تيتر کوتاه تر، پاراگراف اول ضربه ای، و ۳ عدد کليدی برجسته (بدون جدول).