مسکن روی لبه تیغ

فرصت امروز: بازار مسکن این روزها در یک تناقض آشنا گیر کرده: معاملات کم جان است، اما قیمت ها (به ویژه در سمت عرضه و فایل های پیشنهادی) میل به بالا دارند. ریشه این تناقض را باید در دو موتور همزمان دید: جهش هزینه ساخت و سخت شدن تامین مالی؛ یعنی سازنده با «قیمت مصالح ساختمانی» و دستمزد و عوارض بالا روبه روست، و خریدار مصرفی با وام ناکافی و قدرت خرید فرسوده.

۱- شوک امروز نهضت ملی: قسط برای «خانه نامرئی»

یکی از خبرهای پر بازتاب امروز، روایت متقاضیان نهضت ملی مسکن در پرند است: پرداخت آورده های سنگین و اقساط بانکی، در حالی که پروژه ها کند یا متوقف مانده و چشم انداز تحویل شفاف نیست. چنین اخباری دو پیام اقتصادی دارد:
اول اینکه هزینه خواب سرمایه خانوار بالا می رود و «ریسک تاخیر» تبدیل به یک مولفه قیمت می شود. دوم اینکه اگر عرضه برنامه ریزی شده با تاخیر مزمن برسد، فشار تقاضا به بازار اجاره و سپس به بازار خرید (حتی با رکود معاملات) منتقل می شود.

۲- قانون جدید معاملات: پایان قولنامه دستی و اثر آن بر بازار

خبر «بی اعتبار شدن قولنامه های دستی» روی یک واقعیت حقوقی سوار است: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از تیر ۱۴۰۳ وارد فاز اجرا شد و هدفش کاهش دعاوی، شفافیت مالکیت و انتقال معامله به بستر رسمی است. در کوتاه مدت، این تغییر می تواند اصطکاک معاملاتی ایجاد کند (هزینه زمانی/اداری بیشتر، احتیاط طرفین، کند شدن بخشی از معاملات). اما در میان مدت، اگر زیرساخت اجرا روان شود، اثر مثبتش می تواند کاهش ریسک معاملات و کاهش پرونده های حقوقی باشد. با این حال، این ابزار به تنهایی «قیمت» را پایین نمی آورد؛ قیمت را عرضه، تامین مالی و مهم تر از همه قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام شده تعیین می کند.

۳- داده های رسمی: هزینه ساخت در تهران چقدر بالا رفته؟

برای اینکه بحث از حد تیترهای روز فراتر برود، باید به شاخص رسمی «نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران» نگاه کرد. طبق گزارشی که از داده های مرکز آمار نقل شده، تورم فصلی نهاده های ساختمانی در پاییز ۱۴۰۴ حدود ۱۸.۴ درصد اعلام شده است؛ یعنی فقط در یک فصل، هزینه نهاده ها جهش معنادار داشته.
از آن مهم تر، در گزارش آماری پاییز ۱۴۰۴ که بازنشر شده، تورم نقطه به نقطه نهاده های ساختمانی به ۶۱.۳ درصد رسیده و حتی در برخی گروه ها (مثل چوب) جهش های بسیار بزرگ تری گزارش شده است. پیام روشن است: حتی اگر قیمت برخی مصالح در مقاطع کوتاه آرام بگیرد، سبد هزینه ساخت همچنان رو به بالا حرکت می کند و «قیمت مصالح ساختمانی» عملا نقش پیشران در قیمت تمام شده مسکن دارد.

این نقطه دقیقا جایی است که بسیاری از پیش بینی های «جهش قیمت مسکن» شکل می گیرد: وقتی کف هزینه ساخت بالا می رود، سازنده برای شروع پروژه جدید مردد می شود؛ و کاهش شروع پروژه یعنی کاهش عرضه آینده، که معمولا با یک وقفه زمانی به رشد قیمت و اجاره تبدیل می شود.

۴- کمبود تسهیلات: گره دوم بازار

کنار هزینه ساخت، تامین مالی هم لنگ می زند. گزارش های مرتبط با عملکرد تسهیلات مسکن نشان می دهد رشد پرداخت وام های حوزه مسکن در مقاطعی افت محسوسی داشته؛ این یعنی حتی اگر تقاضا وجود داشته باشد، موتور خرید روشن نمی شود. نتیجه کلاسیک چنین وضعی، انتقال فشار به اجاره و سپس تقویت انتظارات تورمی در مسکن است.

۵-تغییر فاز تقاضا: واحدهای کوچک متراژ روی رادار

وقتی قدرت خرید سقوط می کند، تقاضا «کوچک» می شود: حرکت به سمت متراژهای پایین، واحدهای قدیمی تر یا مناطق ارزان تر. در گزارش های میدانی از بازار تهران، افزایش توجه به واحدهای زیر ۴۰ متر و کاهش عرضه فایل های فروش هم مطرح شده که در مجموع تصویر «رکود تورمی» را تایید می کند: معامله کم، قیمت ها چسبنده و هزینه ساخت بالا.

سناریوها و پیش بینی های محتمل برای بازار مسکن

با کنار هم گذاشتن خبرهای امروز و داده های هزینه ساخت، می توان سه سناریوی واقع بینانه ترسیم کرد:

1.  سناریوی فشار هزینه (محتمل تر در کوتاه مدت): اگر تورم نهاده ها و دستمزد و هزینه های جانبی ساخت ادامه یابد، قیمت تمام شده بالا می رود و فایل های پیشنهادی رشد می کنند؛ حتی اگر معاملات همچنان ضعیف بماند. در این سناریو، «قیمت مصالح ساختمانی» همچنان لیدر بازار است.
2.  سناریوی قفل معاملاتی (رکود عمیق تر): اگر همزمان تامین مالی سخت تر شود و فضای نااطمینانی بالا بماند، معاملات کم می شود و بازار وارد فاز انتظار می گردد. اما این سناریو هم لزوما به کاهش قیمت معنی دار منجر نمی شود، چون کف هزینه ساخت بالا مانده است.
3.  سناریوی عرضه عقب افتاده (ریسک میان مدت): تاخیر در پروژه های حمایتی مثل نهضت ملی، اگر گسترده باشد، عرضه موثر را عقب می اندازد و فشار را روی اجاره و سپس قیمت تشدید می کند؛ خصوصا اگر سرمایه گذاری ساختمانی به خاطر جهش «قیمت مصالح ساختمانی» کند شود.

جمع بندی

بازار مسکن امروز بیشتر از آنکه با «خبر» تکان بخورد، با هزینه شکل می گیرد. خبر نهضت ملی مسکن، خبر رسمی شدن مسیر ثبت معاملات، هشدارها درباره کمبود تسهیلات، و گزارش های افزایش هزینه ساخت، همگی به یک نقطه مشترک می رسند: قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام شده، کف جدیدی برای بازار ساخته؛ و تا زمانی که این کف پایین نیاید یا تامین مالی تقویت نشود، انتظار «ارزان شدن پایدار» واقع بینانه نیست.