پیوند مسکن و دلار شکست

فرصت امروز: بازار ملک امروز بيشتر از هر زمان ديگر نشان داد که «دلار» هنوز مهم است، اما ديگر فرمان مستقيم قيمت مسکن نيست. آنچه در ماه هاي اخير رخ داده، شکل گيري يک فاز جديد در بازار مسکن است؛ فازي که در آن، قيمت ها با تأخير و به شکل ترميمي واکنش نشان مي دهند و به جاي تبعيت لحظه اي از ارز، بيشتر تابع انتظارات تورمي، هزينه ساخت، کمبود عرضه موثر و رفتار فروشنده ها در فصل جابه جايي هستند. همين تغيير باعث شده برخي تحليل هاي قديمي که با هر موج ارزي انتظار جهش فوري در ملک داشتند، دقت خود را از دست بدهند و براي خريدار مصرفي به خطاي تصميم گيري ختم شوند.

فاز جديد يعني چه

وقتي گفته مي شود بازار ملک وارد فاز جديد شده، منظور اين نيست که مسکن از اقتصاد جدا شده يا دلار بي اثر شده است. معناي دقيق تر اين است که رابطه ساده و يک به يک ضعيف شده و جاي آن را يک رابطه چندعاملي گرفته است. در اين فضا، ممکن است دلار نوسان کند اما قيمت مسکن در کوتاه مدت تکان نخورد، يا برعکس بازار ملک با موج هزينه هاي ساخت و کاهش فايل هاي قابل معامله در اسفند و نزديکي نوروز، دچار فشار افزايشي شود حتي اگر ارز در همان بازه آرام تر باشد. نتيجه براي مخاطب روشن است: تصميم خريد يا صبر را نمي شود فقط با نمودار دلار توجيه کرد.

نظر کارشناس؛ چسبندگي از ۱۴۰۰ تضعيف شد

در ميان تحليل هاي امروز، يک نکته کليدي بارها تکرار شد: از سال ۱۴۰۰ چسبندگي مستقيم قيمت مسکن به دلار تضعيف شده و بازار ملک مثل گذشته با ضرباهنگ لحظه اي ارز حرکت نمي کند. نگاه کارشناسي مي گويد مسکن از ارز و طلا بي تأثير نيست، اما اثرپذيري اش مستقيم و آني نيست و معمولاً با تأخير و به شکل ترميمي بروز مي کند. همين نکته براي خريدار مصرفي حياتي است، چون اگر منتظر «لحظه کاهش دلار» بماند تا همان روز خانه ارزان شود، ممکن است در عمل با کاهش انتخاب و رشد تدريجي قيمت هاي پيشنهادي روبه رو شود.

چرا مسکن مثل بورس و ارز سقوط هاي تند ندارد

يکي از خطاهاي رايج در تحليل بازار ملک، انتظار ريزش هاي بزرگ شبيه بازارهاي مالي است. تجربه آماري و رفتار تاريخي بازار مسکن نشان مي دهد اين بازار معمولاً سقوط هاي عميق و ناگهاني به شکل ۵۰ يا ۶۰ درصد و بالاتر را تجربه نکرده و حتي در دوره هاي رکود هم افت هاي قيمتي معمولاً محدود و مقطعي بوده است. منطقش هم روشن است: قيمت تمام شده ساخت، عوارض، خدمات ساختماني و هزينه زمين با چسبندگي بالا رو به افزايش است و همين اجازه نمي دهد بازار مثل دارايي هاي نقدشونده، با يک شوک ناگهاني تخليه شود. براي خريدار مصرفي، اين يعني صبر کردن به اميد ريزش بزرگ مي تواند به «جاماندن از خريد» منجر شود، نه الزاماً شکار فرصت.

اعداد امروز از تهران؛ چرا بحث قيمت پيشنهادي مهم شد

در تازه ترين برآوردها از بازار تهران، شاخص قيمت پيشنهادي فايل هاي فروش در بهمن به حدود ۱۳۳ ميليون تومان در هر مترمربع رسيده و رشد ماهانه قابل توجه ۱۵.۶ درصدي نسبت به دي را نشان داده است. اين شاخص از جنس «قيمت درج شده در فايل ها» است، نه الزاماً قيمت قطعي معامله، اما از آنجا که نبض انتظارات فروشنده را نشان مي دهد براي فهم فاز بازار مهم است. وقتي قيمت پيشنهادي جهش مي کند اما معاملات لزوماً همپاي آن بالا نمي رود، بازار وارد وضعيت کشمکش مي شود؛ فروشنده قيمت را بالا مي برد و خريدار قدرت پرداخت ندارد، نتيجه مي شود کاهش حجم معامله و افزايش زمان فروش، اما سطح قيمت هم به سختي پايين مي آيد.

حومه تهران؛ جابه جايي تقاضا و داستان پرند و پرديس

يکي از خبرهاي مهم مشابه که تصوير «فاز جديد» را تکميل مي کند، داغ شدن حومه هاست. در پرند و پرديس، جهش هاي معناداري در قيمت هاي پيشنهادي گزارش شده؛ به طوري که در پرند قيمت مسکن مهر حدود ۲۴.۵ ميليون تومان در هر مترمربع و در پرديس حدود ۵۳.۳ ميليون تومان مطرح شده و رشدهاي ۶۳ و ۵۸ درصدي نسبت به مهر براي اين بازارها گزارش شده است. اين جهش ها يک معناي ساده دارد: بخشي از تقاضاي تهران به دليل افت قدرت خريد به حومه مهاجرت کرده و همزمان برخي دارندگان دارايي هاي مالي مثل طلا با قدرت خريد بالاتر، در بازارهاي حومه فعال تر شده اند. اين جابه جايي تقاضا باعث مي شود «قيمت مسکن» فقط با يک شاخص در تهران قابل توضيح نباشد و نقشه بازار چندکانوني شود.

اگر دلار فرمان مستقيم نيست، چه چيزي بازار را حرکت مي دهد

در فاز جديد، چهار نيرو بيشترين وزن را دارند. نيروي اول انتظارات تورمي است که مثل يک سقف رواني عمل مي کند و باعث مي شود فروشنده ها حاضر به تخفيف هاي بزرگ نباشند. نيروي دوم هزينه ساخت است؛ هر موج گراني مصالح، خدمات و عوارض، کف انتظاري فروشنده را بالا مي برد. نيروي سوم محدوديت عرضه موثر است؛ مخصوصاً در اسفند که بخشي از فروشنده ها براي نوروز دست نگه مي دارند و فايل هاي مناسب کمتر مي شود. نيروي چهارم توان خريد است که سمت تقاضا را محدود مي کند و اجازه نمي دهد جهش قيمتي با معاملات پرحجم همراه شود. جمع اين چهار عامل، همان چيزي است که پيوند ساده مسکن و دلار را تضعيف مي کند.

براي خريدار مصرفي چه نتيجه اي دارد

اگر خريدار مصرفي منابع مالي پايدار دارد، مهم ترين توصيه کارشناسي اين است که خريد را فقط به اميد يک متغير بيروني عقب نيندازد. چون مسکن براي مصرف کننده فقط ابزار سرمايه گذاري نيست؛ سرپناه است و ارزش افزوده آن لزوماً سود قابل تحقق محسوب نمي شود، چون جايگزيني هم با قيمت جديد انجام مي شود. در مقابل، تعويق طولاني مي تواند با دو ريسک همراه شود: کاهش انتخاب هاي مناسب و رشد تدريجي قيمت هاي پيشنهادي که در نهايت قدرت خريد را بيشتر فرسوده مي کند.

براي سرمايه گذار چه نتيجه اي دارد

سرمايه گذار هم بايد بداند در فاز جديد، بازار ملک بيشتر از گذشته به «بازده اجاره» و «هزينه فرصت پول» حساس است. وقتي سود بدون ريسک بالا باشد، پول کمتر وارد ملک مي شود و بازار در رکود معاملاتي مي ماند. اما اگر انتظارات تورمي بالا برود و بازارهاي موازي پرنوسان شوند، ملک دوباره به عنوان پناهگاه سرمايه مطرح مي شود، با اين تفاوت که حرکتش کندتر و با تأخير است. بنابراين استراتژي هاي کوتاه مدت و نوسانگيري سريع در ملک، معمولاً در فاز جديد کارآمد نيست و ريسک خواب سرمايه را بالا مي برد.

جمع بندي؛ چرا عنوان «پيوند شکست» گمراه کننده نيست اما ناقص است

عنوان پيوند مسکن و دلار شکست، اگر درست تفسير شود، به معناي خروج مسکن از اقتصاد نيست؛ به معناي پيچيده شدن معادله است. دلار همچنان يکي از محرک هاست، اما ديگر تنها محرک نيست و اثرش هم لزوماً فوري نيست. بازار ملک امروز در فاز جديدي قرار گرفته که در آن، قيمت ها بيشتر با منطق هزينه ساخت و کمبود عرضه موثر ترميم مي شوند و جابه جايي تقاضا به حومه، نقشه بازار را تغيير داده است. براي خريدار مصرفي، درس اصلي اين است که تصميم را با چند شاخص بگيرد نه با يک عدد، و براي سرمايه گذار، درس اصلي اين است که بازده و ريسک را با افق زماني واقعي بازار ملک تنظيم کند.