طرح ملی شدن زمین، بیشتر شبیه یک شوخی است

مسئله تامین مسکن یکی از نیازهای اساسی هر جامعه‌ای است. ازاین‌رو دولتمردان و سیاست‌گذاران اقتصادی همواره در پی طراحی و اجرایی کردن برنامه‌هایی برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه برآمده‌اند که دولت یازدهم هم از این قاعده مستثنی نیست. سال گذشته بلافاصله پس از روی کار آمدن دولت روحانی گفته شد که برنامه‌های مشخص و ویژه‌ای برای بخش مسکن در نظر گرفته شده است. به طور مشخص سه طرح اصلی در میان برنامه‌های دولت برای تامین مسکن اقشار مختلف جامعه دیده می‌شود.
صندوق پس‌انداز مسکن (در قالب تسهیلات 80 میلیونی)، صندوق زمین و ساختمان و طرح مسکن حمایتی که از این میان، مسکن حمایتی برنامه اصلی دولت برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد یا همان دهک‌های 1 و2 به حساب می‌آید و دو طرح دیگر برای گروه‌های متوسط درآمدی در نظر گرفته شده است. در طرح صندوق پس‌انداز مسکن افزایش تسهیلات تا سقف 80میلیون برای کلانشهر‌ها و سقف 50میلیونی برای مسکن‌دار شدن طبقه متوسط در سایر شهر‌ها در نظر گرفته شده است.
از سوی دیگر صندوق زمین و ساختمان و عرضه واحد‌های مسکونی و فروش آن در فرابورس هم یکی از راهکارهای دولت برای مسکن‌دار شدن اقشار متوسط است. با این وجود اجرایی شدن این طرح‌ها و حل مشکلات مسکن کار دشواری به نظر می‌رسد که از اصلی‌ترین چالش‌های دولت یازدهم در سال‌های پیش‌رو خواهد بود. در زیر گفت‌وگوی «فرصت امروز» را با دکتر جمشید پژویان  در را بطه با وضعیت بازار مسکن و طرح‌های پیش‌گفته می‌خوانید.

تاثیر افزایش تسهیلات مسکن را بر قیمت مسکن چطور ارزیابی می‌کنید؟ آیا افزایش تسهیلات می‌تواند سبب افزایش قیمت مسکن شود؟
به هر حال زمانی که تسهیلات در هر سطحی افزایش یابد می‌تواند تقاضا را تحریک کند بنابراین در مورد این تسهیلات هم به همین ترتیب است و می‌تواند تقاضا را تحریک کند و موجب تورم شود ولی نه در بخش مسکن‌های گران قیمت.
به نظر می‌رسد این افزایش تسهیلات بیشتر بر خانه‌هایی با قیمت پایین و متوسط اثر‌گذار باشد. قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران و شهرستان‌ها متفاوت است بنابراین این افزایش تسهیلات تنها می‌تواند مسکن‌های متوسط و ارزان قیمت را در تهران و شهرستان‌ها تحریک کند.

نظر شما درباره تامین مالی این تسهیلات چیست؟
بالاخره تامین مالی این تسهیلات باید از طریق نظام بانکی انجام گیرد ولی اینکه بانک‌ها تا چه اندازه این امکان را دارند و به چه تعدادی از افراد تسهیلات پرداخت می‌شود، جای سوال است. اگر دایره پرداخت محدود باشد، اثراتش هم محدود است ولی اگر بخواهند در سطح گسترده‌ای این تسهیلات پرداخت شود می‌تواند اثرات بیشتری بر تقاضای متوسط بازار بگذارد و شاید هم به نوعی بتواند باعث تحریک عرضه و ساخت‌و‌ساز‌های جدید  در این سطح شود.

به نظر شما آیا بانک‌ها این توان مالی را دارند؟
به طور قطع توان مالی بانک‌ها در این سطح نیست که همه تقاضاها را پاسخ دهد بنابراین باید متقاضیان اولویت‌بندی شوند اینکه بانک‌ها تا چه حد توان مالی دارند اطلاعی ندارم. ولی باید توجه داشته باشیم چه‌بسا کسانی که سپرده‌هایی در بانک‌ها دارند و از سود حاصل از آن اقدام به پرداخت اجاره می‌کنند بنابراین شاید این تسهیلات بتواند این افراد را تحریک کند تا سپرده‌های خود را از بانک‌ها خارج کنند و برای خرید مسکن با این تسهیلات تحریک شوند و این امر نیز می‌تواند بخشی از سپرده بانک را تحت تاثیر قرار دهد و بانک‌ها در تامین مالی با مشکل بیشتری مواجه شوند.

طرح دیگری که این روزها مطرح است، طرح زمین و ساختمان است. این طرح را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
این طرح چند دهه قبل و در زمان دولت هفتم مطرح شد که بانکی تاسیس شود و مردم کم‌کم و با توجه به توان مالی که دارند مسکن‌دار شوند اما این طرح یک مشکل اساسی به دلیل ناهمگونی مسکن در مناطق مختلف دارد. قیمت مسکن در کشور ما ناهمگون است و اختلاف قیمت‌ها در مناطق مختلف و در شهر‌های متفاوت مسئله اصلی است حتی در یک مجتمع مسکونی، واحدی که در طبقه پنجم قرار دارد با واحد‌های طبقه دوم یا اول متفاوت است.
بنابراین خرد کردن مسکن و فروختن آن به این صورت خیلی کاربرد ندارد البته در بسیاری از کشور‌ها به دلیل اینکه قیمت‌ها در شهرها یا لااقل یک منطقه خاص به هم نزدیکند این طرح اجرا می‌شود.

در میــان طرح‌های مختلفی  که دولت مطرح کرد، یکی از نمایندگان مجلس هم طرحی برای حل مشکلات بازار مسکن مطرح کرد. نظر شما درباره طرح ملی کردن زمین چیست؟
این مسئله بیشتر شبیه یک شوخی است. وقتی می‌گویید زمین ملی، چطور می‌توانید مالکان را متقاعد کنید که از قیمت زمینی صرف نظر کنند که متری 5 تا 10 میلیون  تومان یا حتی بیشتر قیمت دارد.
غیر از اینکه زمین‌ها مالک خصوصی دارند این مسئله مغایر با قانون اساسی و قانون اسلام نیز هست، مگر زمین‌های حاشیه شهر‌ها و زمین‌هایی که در اختیار نهاد‌های دولتی و شهرداری‌هاست که آن هم بعید می‌دانم این نهاد‌ها با این کار موافقت کنند و بخواهند این زمین‌ها را در اختیار متقاضیان
 قرار دهند.
از سوی دیگر وقتی این طرح اجرایی شود طبیعتا 75میلیون متقاضی خواهد داشت و این مسئله رانت به وجود خواهد آورد و افراد یا کسانی که می‌خواهند این طرح را اجرا کنند از یک رانتی برخوردار خواهند شد. به نظرم این طرح نمی‌تواند عملیاتی باشد و بیشتر شبیه یک شوخی است.

فکر می‌کنید شرایط رکودی بازار مسکن تا چه زمانی ادامه پیدا کند؟
بعید می‌دانم به این زودی اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ دهد و بازار از رکود خارج شود.
لااقل تا چند ماه آینده این اتفاق بسیار بعید و دور از ذهن است. بخش عمده رکود بازارمسکن در مســــکن‌های گران‌قیمت است در حالی که اقداماتی از قبیل افزایش تسهیلات و غیره بیشتر روی بخش‌های متوسط و ارزان قیمت بازار متمرکز است و اگر تاثیری هم داشته باشد در همین بخش است بنابر این برای خروج بازار از رکود و مسکن‌های گران‌قیمــــت باید چاره
دیگری اندیشید.