فرصت امروز: وقتی صحبت از رکود بازار مسکن میشود، معمولاً نخستین تصویر، بنگاه معاملات ملکی خلوت یا آپارتمانی است که برای آن مشتری پیدا نمیشود. بحثها نیز اغلب حول قیمت هر متر مربع، قدرت خرید خانوار، وام مسکن و اجاره میچرخند.
اما اقتصاد ساختمان بسیار بزرگتر از خرید و فروش آپارتمان است.
جانشین وزیر صنعت، معدن و تجارت در تازهترین اظهارات خود گفته است ساخت یک ساختمان میتواند حدود ۳۶۰ بخش تولیدی را به حرکت درآورد. عدد دقیق وابستگیها بسته به نحوه طبقهبندی صنایع و خدمات قابل بحث است، اما اصل موضوع روشن است: صنعت ساختمان یکی از طولانیترین زنجیرههای پیوند پسین و پیشین را در اقتصاد دارد.
ساختمان قبل از آنکه به آپارتمانی برای فروش تبدیل شود، مشتری صدها کالا و خدمت است.
از فولاد و سیمان آغاز کنید.
بعد به آجر، گچ، شن، ماسه، شیشه، کاشی و سرامیک برسید.
لوله، سیم و کابل، کلید و پریز، شیرآلات، آسانسور، در، پنجره، رنگ، عایق، تجهیزات گرمایشی و سرمایشی، کابینت و دهها کالای دیگر نیز در مراحل بعد وارد پروژه میشوند.
پشت هرکدام از این محصولات یک کارخانه، نیروی کار، شرکت حملونقل و مجموعهای از تأمینکنندگان قرار دارند.
به همین دلیل وقتی یک پروژه ساختمانی آغاز نمیشود، فقط یک ساختمان کمتر ساخته نشده است؛ مجموعهای از سفارشها نیز ایجاد نشدهاند.
یک ساختمان چگونه اقتصاد را حرکت میدهد؟
فرض کنیم سازندهای تصمیم میگیرد یک ساختمان مسکونی احداث کند.
در مرحله نخست زمین و خدمات مهندسی نیاز دارد. معمار، مهندس سازه، نقشهبردار و مجموعهای از متخصصان وارد پروژه میشوند.
سپس عملیات اجرایی آغاز میشود.
خاکبرداری به ماشینآلات و سوخت نیاز دارد. فونداسیون به میلگرد، بتن و سیمان نیاز دارد. اسکلت فلزی یا بتنی دوباره تقاضا برای فولاد و مصالح ایجاد میکند.
در مرحله نازککاری تعداد تأمینکنندگان بیشتر میشود.
کاشی و سرامیک از کارخانه خریداری میشود. شیشه و پنجره سفارش داده میشود. کابل برق، لوله آب، شیرآلات و تجهیزات تأسیساتی وارد ساختمان میشوند.
بعد نوبت آسانسور، تجهیزات گرمایش و سرمایش، کابینت و سایر اقلام است.
تمام این کالاها باید حمل شوند.
بیمه وجود دارد.
خدمات بانکی و مالی نیز ممکن است در پروژه نقش داشته باشند.
در نهایت واحد تکمیلشده وارد بازار فروش یا اجاره میشود و بنگاههای معاملات ملکی و خدمات حقوقی نیز به زنجیره اضافه میشوند.
حالا تصور کنید به جای یک ساختمان، صد هزار پروژه آغاز شوند.
اثر آن دیگر محدود به بازار مسکن نیست.
کارخانه سیمان سفارش بیشتری میگیرد. تولیدکننده کاشی ظرفیت بیشتری استفاده میکند. شرکت حملونقل بار بیشتری جابهجا میکند و تقاضا برای کارگر ساختمانی افزایش مییابد.
کارگران و کارکنانی که درآمد بیشتری به دست آوردهاند نیز بخشی از درآمد خود را صرف خرید کالا و خدمات دیگر میکنند.
این مرحله دوم همان چیزی است که در اقتصاد با مفهوم اثر تکاثری توضیح داده میشود.
یک واحد سرمایهگذاری میتواند درآمدی بیش از مقدار اولیه در اقتصاد ایجاد کند، زیرا پول پرداختشده دوباره خرج میشود.
البته اندازه واقعی ضریب تکاثری به عوامل زیادی بستگی دارد. اگر بخش بزرگی از مواد اولیه وارداتی باشد، بخشی از تقاضا از اقتصاد داخلی خارج میشود. اگر خانوار درآمد جدید را پسانداز کند، اثر کوتاهمدت کمتر خواهد بود. ظرفیت خالی صنایع و شرایط پولی نیز مهم هستند.
اما صنعت ساختمان در ایران یک ویژگی مهم دارد: بخش بزرگی از مصالح اصلی آن در داخل تولید میشود.
سیمان، فولاد، کاشی، سرامیک، شیشه و بسیاری از تجهیزات ساختمانی دارای ظرفیت تولید داخلیاند.
بنابراین رونق ساختوساز میتواند تقاضای قابل توجهی برای صنایع داخلی ایجاد کند.
از همین منظر ساختمان در بسیاری از اقتصادها به عنوان یکی از بخشهای مهم چرخه تجاری شناخته میشود.
وقتی اقتصاد وارد دوره رشد میشود، سرمایهگذاری ساختمانی افزایش مییابد و وقتی انتظارات منفی و تقاضا ضعیف میشوند، سازندگان پروژههای جدید را به تعویق میاندازند.
اما اینجا باید یک تمایز بسیار مهم ایجاد کرد.
رونق مسکن با گرانی مسکن یکی نیست.
ممکن است قیمت آپارتمان بهشدت افزایش پیدا کند، اما ساختوساز رشد نکند.
در چنین حالتی دارندگان ملک ثروتمندتر شدهاند، اما کارخانه سیمان الزاماً سفارش بیشتری نگرفته است.
آنچه برای رشد تولید اهمیت دارد، افزایش قیمت دارایی نیست؛ افزایش سرمایهگذاری واقعی در ساختمان است.
اگر یک آپارتمان موجود چند بار با قیمتهای بالاتر خرید و فروش شود، ثروت میان خریداران و فروشندگان منتقل میشود، اما ساختمان تازهای ایجاد نشده است.
در مقابل، ساخت یک واحد جدید مستقیماً تقاضا برای نیروی کار و مصالح ایجاد میکند.
به همین دلیل سیاستگذار باید میان «تحریک قیمت مسکن» و «تحریک ساخت مسکن» تفاوت قائل شود.
هدف باید دومی باشد.
چرا سازنده پروژه جدید شروع نمیکند؟
اگر ساختمان چنین اثر بزرگی بر اقتصاد دارد، چرا ساختوساز به اندازه نیاز بازار افزایش پیدا نمیکند؟
پاسخ را باید در اقتصاد پروژه ساختمانی جستوجو کرد.
سازنده مانند هر سرمایهگذار دیگری ابتدا هزینه و درآمد احتمالی را مقایسه میکند.
زمین معمولاً یکی از بزرگترین هزینههاست.
بعد هزینه مصالح، دستمزد، مجوز، خدمات مهندسی، تأمین مالی و عوارض قرار میگیرند.
ساخت نیز زمان میبرد.
سرمایه ممکن است دو یا سه سال در پروژه قفل شود.
سازنده در پایان باید مطمئن باشد واحدها با قیمتی فروخته خواهند شد که هزینه سرمایه و ریسک پروژه را جبران کند.
اینجا یک تناقض شکل میگیرد.
قیمت مسکن ممکن است بالا باشد، اما قدرت خرید خانوار پایین باشد.
یعنی خانه گران است، اما فروش آن آسان نیست.
در چنین شرایطی افزایش قیمت اسمی الزاماً انگیزه ساخت ایجاد نمیکند.
اگر سازنده نگران باشد واحد تکمیلشده مشتری نخواهد داشت، پروژه جدید را آغاز نمیکند.
تسهیلات بانکی نیز نقش مهمی دارند.
ساختمان صنعتی سرمایهبر است و اگر هزینه تأمین مالی بالا باشد، سود مورد انتظار پروژه باید افزایش پیدا کند.
وام گران هم سمت عرضه را تحت فشار قرار میدهد و هم سمت تقاضا را.
سازنده برای تأمین مالی هزینه بیشتری میپردازد و خریدار نیز توان دریافت و بازپرداخت وام کافی برای خرید واحد را ندارد.
در نتیجه بازار از دو طرف فشرده میشود.
عامل دیگر، زمان صدور مجوز و فرآیند اداری است.
در اقتصاد پروژه، زمان خودش هزینه است.
اگر سرمایهگذار زمین را خریده باشد اما ماهها برای مجوز منتظر بماند، سرمایه او بدون ایجاد درآمد قفل شده است.
هر ماه تأخیر، بازده پروژه را کاهش میدهد.
بنابراین کاهش زمان صدور مجوز میتواند به اندازه برخی مشوقهای مالی برای سازنده ارزش داشته باشد.
دولت برای رونق ساختمان الزاماً نباید پول پرداخت کند؛ گاهی باید زمان را پس بدهد.
زمین نیز مسئله مهم دیگری است.
در شهرهای بزرگ، سهم زمین از قیمت تمامشده ساختمان بسیار بالاست. تا زمانی که عرضه زمین مناسب محدود باشد، کاهش هزینه مسکن دشوار خواهد بود.
توسعه حملونقل عمومی میتواند در این زمینه نقش مهمی ایفا کند.
اگر شبکه ریلی و حملونقل سریع گسترش پیدا کند، زمینهایی که امروز به دلیل فاصله از مراکز اشتغال جذابیت کمی دارند میتوانند وارد بازار واقعی مسکن شوند.
بنابراین حتی سرمایهگذاری در مترو و حملونقل میتواند به شکل غیرمستقیم سیاست مسکن باشد.
ساختمان؛ موتور خروج از رکود یا موتور تورم؟
ممکن است این پرسش مطرح شود که آیا تحریک ساختوساز در اقتصاد تورمی خطر افزایش بیشتر قیمت مسکن را ندارد؟
اگر سیاست فقط از طریق افزایش نقدینگی و تقاضای خرید اجرا شود، چنین خطری وجود دارد.
برای مثال اگر تسهیلات خرید بهشدت افزایش پیدا کند اما عرضه واحد مسکونی ثابت بماند، بخش مهمی از اعتبار جدید ممکن است به افزایش قیمت تبدیل شود.
اما سیاست سمت عرضه متفاوت است.
اگر منابع به پروژههایی هدایت شوند که واقعاً واحد جدید ایجاد میکنند، ظرفیت بازار افزایش پیدا میکند.
به همین دلیل طراحی سیاست اهمیت دارد.
تسهیلات ساخت باید به پیشرفت واقعی پروژه متصل باشد.
زمین دولتی میتواند با قراردادهایی واگذار شود که سازنده را ملزم به تکمیل در زمان مشخص کند.
مجوزها باید سریعتر شوند و در مقابل، پروژههای رهاشده نیز هزینه نگهداری زمین و مجوز را احساس کنند.
صنعت ساختمان از یک جهت دیگر نیز برای اقتصاد ایران اهمیت دارد: اشتغال.
بخشی از مشاغل ساختمانی به نیروی کار با مهارتهای مختلف نیاز دارند؛ از کارگر ساده گرفته تا مهندس، تکنسین و متخصص تأسیسات.
بنابراین رونق ساخت میتواند در کوتاهمدت تقاضای نیروی کار ایجاد کند.
اما نباید از ساختمان انتظار داشت به تنهایی موتور رشد اقتصاد باشد.
وابستگی بیش از حد اقتصاد به ملک نیز خطرناک است.
اگر منابع مالی به جای صنعت، فناوری و فعالیتهای صادراتی عمدتاً به ساخت ملک منتقل شوند، ممکن است بهرهوری بلندمدت اقتصاد آسیب ببیند.
بنابراین هدف، ایجاد یک بخش ساختمان سالم و متناسب با نیاز واقعی جامعه است، نه تبدیل دوباره ملک به مقصد اصلی تمام سرمایهها.
این تفاوت مهم است.
ایران به مسکن نیاز دارد. تشکیل خانوار جدید، فرسودگی بخشی از موجودی ساختمان و تقاضای انباشته نشان میدهد ساخت واحد جدید ضروری است.
در عین حال اقتصاد نیز به صنایع دیگری نیاز دارد که بهرهوری، صادرات و فناوری ایجاد کنند.
سیاست درست باید میان این دو تعادل برقرار کند.
اهمیت اظهارنظر امروز درباره ارتباط ساختمان با صدها بخش تولیدی دقیقاً در همین نکته است. ساختمان را نباید یک جزیره جدا از صنعت دید. وقتی ساخت کاهش پیدا میکند، اثر آن به کارخانههای مصالح، حملونقل، خدمات مهندسی و بازار کار منتقل میشود.
و برعکس، زمانی که ساخت واقعی افزایش پیدا کند، بخشی از همین زنجیره دوباره فعال میشود.
به همین دلیل اگر سیاستگذار به دنبال خروج اقتصاد از رکود است، رفع موانع سرمایهگذاری ساختمانی میتواند یکی از ابزارها باشد؛ به شرط آنکه هدف ساخت بیشتر باشد، نه صرفاً افزایش قیمت ملک.
در نهایت، یک ساختمان فقط مجموعهای از آجر و سیمان نیست.
پشت هر متر آن، زنجیرهای از معدن، کارخانه، کامیون، مهندس، کارگر، بانک، بیمه و فروشنده قرار گرفته است.
وقتی پروژهای آغاز میشود، تمام این زنجیره سهمی از فعالیت اقتصادی دریافت میکند.
و وقتی پروژهای که امکان ساخت آن وجود داشت آغاز نمیشود، فقط یک خانه کمتر به بازار نیامده است؛ مجموعهای از سفارشها، درآمدها و فرصتهای شغلی نیز ایجاد نشدهاند.
به همین دلیل رکود ساختمان را نباید فقط از پشت ویترین بنگاه معاملات ملکی دید.
گاهی صدای توقف ساختوساز را باید در سکوت خط تولید کارخانهای کیلومترها دورتر شنید.