فرصت امروز: سالهاست وقتی در ایران از سیاست مسکن صحبت میشود، تقریباً همیشه یک هدف در مرکز برنامهها قرار دارد: صاحبخانه کردن مردم. از مسکن مهر و اقدام ملی گرفته تا نهضت ملی مسکن، تسهیلات خرید، واگذاری زمین و انواع طرحهای حمایتی، سیاستگذار عمدتاً تلاش کرده است فاصله خانوار تا مالکیت یک واحد مسکونی را کاهش دهد. اما تحولات بازار مسکن یک پرسش اساسی را پیش روی سیاستگذار قرار داده است: آیا هنوز میتوان مالکیت مسکن را تنها راه تأمین امنیت سکونتی خانوار دانست؟
خبر تازه وزارت راه و شهرسازی درباره آغاز ثبتنام حدود ۵ هزار واحد مسکن استیجاری در هفته دولت، از این منظر اهمیت دارد. خود عدد ۵ هزار واحد در مقایسه با ابعاد بازار اجاره ایران بسیار کوچک است و طبیعتاً نمیتواند به تنهایی تغییر بزرگی در بازار ایجاد کند. اما اهمیت این تصمیم شاید بیش از تعداد واحدها، در تغییر زاویه نگاه به مسئله مسکن باشد. برای نخستین بار سیاست استیجار میتواند از یک برنامه فرعی به یکی از ابزارهای اصلی سیاست مسکن تبدیل شود.
واقعیت بازار نیز سیاستگذار را به چنین تغییری نزدیک کرده است. برای بخش قابل توجهی از خانوارها، بهویژه زوجهای جوان و خانوارهای کمدرآمد، خرید مسکن دیگر هدفی نیست که بتوان طی چند سال پسانداز به آن رسید. فاصله میان درآمد و قیمت ملک آنقدر افزایش یافته که حتی تأمین آورده اولیه خرید برای بسیاری دشوار شده است.
در چنین شرایطی شاید سؤال سیاست مسکن نیز باید تغییر کند. به جای اینکه فقط بپرسیم «چگونه همه را صاحبخانه کنیم؟»، باید بپرسیم «چگونه همه بتوانند در خانهای مناسب، امن و متناسب با درآمدشان زندگی کنند؟»
این دو سؤال شبیه یکدیگرند، اما پاسخهای اقتصادی کاملاً متفاوتی دارند.
وقتی مالکیت از درآمد جلو میزند
خانه در اقتصاد ایران فقط محل زندگی نیست. سالها تورم بالا باعث شده مسکن به یکی از مهمترین ابزارهای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شود. خانوار خانه میخرد تا در آن زندگی کند، اما سرمایهگذار نیز خانه میخرد تا ارزش دارایی خود را در برابر تورم حفظ کند.
همین ویژگی، مسکن را همزمان به یک «کالای مصرفی» و «دارایی سرمایهای» تبدیل کرده است.
وقتی تورم برای مدت طولانی بالا باشد و گزینههای سرمایهگذاری مطمئن محدود باشند، تقاضای سرمایهای برای مسکن افزایش پیدا میکند. زمین نیز محدود است و هزینه مصالح، دستمزد، مجوز و تأمین مالی بالا میرود. نتیجه، افزایش قیمت خانه با سرعتی است که درآمد بسیاری از خانوارها نمیتواند با آن رقابت کند.
در این نقطه وام خرید وارد میدان میشود.
اما وام زمانی میتواند فاصله میان درآمد و قیمت خانه را پر کند که نسبت معقولی از قیمت ملک را پوشش دهد و قسط آن نیز با درآمد خانوار متناسب باشد.
اگر قیمت خانه چند برابر ظرفیت تسهیلات باشد، افزایش مبلغ وام نیز الزاماً مشکل را حل نمیکند. وام بزرگتر به معنی قسط بزرگتر است و خانواری که توان پرداخت قسط را ندارد، حتی با تسهیلات بیشتر نیز خریدار مسکن نمیشود.
از سوی دیگر، تزریق اعتبار خرید بدون افزایش متناسب عرضه میتواند خود به رشد قیمت کمک کند.
به همین دلیل سیاست مسکن نمیتواند فقط بر افزایش قدرت خرید اسمی خانوار متمرکز باشد. باید واقعیت دیگری را نیز بپذیرد: بخشی از جامعه در دورهای طولانی از زندگی خود مستأجر خواهد بود.
مستأجر بودن نیز الزاماً نشانه شکست اقتصادی نیست.
در بسیاری از اقتصادها، خانوارها سالها در واحد استیجاری زندگی میکنند بدون اینکه امنیت سکونتی آنها به خطر بیفتد. تفاوت در ساختار بازار اجاره است.
مشکل زمانی ایجاد میشود که مستأجر هر سال نداند قراردادش تمدید میشود یا نه، اجاره سال بعد چقدر خواهد بود و آیا مجبور خواهد شد محله، مدرسه فرزند یا مسیر رفتوآمد خود را تغییر دهد.
در چنین شرایطی اجارهنشینی فقط هزینه اقتصادی ایجاد نمیکند؛ نااطمینانی دائمی نیز وارد زندگی خانوار میکند.
مسکن استیجاری حرفهای قرار است بخشی از همین مشکل را حل کند.
در این مدل، واحد مسکونی از ابتدا با هدف اجاره بلندمدت ساخته یا خریداری میشود. مالک میتواند دولت، شهرداری، صندوق سرمایهگذاری، شرکت خصوصی یا نهادی عمومی باشد و قرارداد نیز به شکلی طراحی شود که مستأجر از ثبات بیشتری برخوردار باشد.
در اینجا هدف دولت لزوماً مالکشدن خانوار نیست؛ هدف ایجاد امنیت سکونت است.
این تفاوت مهمی است.
پنج هزار خانه در برابر یک مسئله بزرگ
آغاز ثبتنام حدود ۵ هزار واحد مسکن استیجاری میتواند برای خانوارهایی که از این واحدها استفاده خواهند کرد بسیار مهم باشد، اما در مقیاس بازار ملی، هنوز طرحی محدود محسوب میشود.
بنابراین موفقیت طرح را نباید صرفاً با همین مرحله سنجید. سؤال اصلی این است که آیا این ۵ هزار واحد آغاز یک بازار جدید خواهد بود یا یک پروژه محدود باقی میماند؟
اگر قرار باشد مسکن استیجاری به یکی از ستونهای سیاست مسکن تبدیل شود، دولت نمیتواند همه واحدها را با منابع بودجه عمومی بسازد.
حجم سرمایه مورد نیاز بسیار بزرگ است.
اینجاست که بخش خصوصی، شهرداریها، صندوقهای بازنشستگی، بانکها و صندوقهای سرمایهگذاری میتوانند وارد شوند.
مسکن از نظر اقتصادی دارایی مناسبی برای سرمایهگذاری بلندمدت است. صندوق بازنشستگی نیز تعهدات بلندمدت دارد. بنابراین در صورت طراحی مدل مناسب، بخشی از منابع بلندمدت میتواند به ساخت واحدهای اجارهای منتقل شود.
اما برای جذب سرمایهگذار، اجارهداری باید اقتصادی باشد.
اگر دولت از یک طرف از سرمایهگذار بخواهد میلیاردها تومان در ساخت مسکن استیجاری سرمایهگذاری کند و از طرف دیگر نرخ اجاره را به شکلی تعیین کند که بازده سرمایه نامعلوم باشد، بخش خصوصی انگیزه ورود نخواهد داشت.
راهحل، پرداخت یارانه هوشمند است.
برای مثال، دولت میتواند زمین ارزان یا اجاره بلندمدت زمین در اختیار سازنده قرار دهد، هزینه برخی مجوزها را کاهش دهد یا معافیت مالیاتی ایجاد کند. در مقابل، سرمایهگذار متعهد شود واحد را برای دوره مشخصی با اجاره کنترلشده در اختیار گروه هدف قرار دهد.
به این ترتیب دولت به جای پرداخت تمام هزینه ساخت، بخشی از هزینه سرمایهگذاری را کاهش میدهد.
این مدل میتواند بسیار ارزانتر از ساخت مستقیم میلیونها واحد توسط دولت باشد.
موضوع دیگر، محل احداث واحدهاست.
مسکن ارزان اگر در نقطهای ساخته شود که دسترسی به شغل، مدرسه، بیمارستان و حملونقل عمومی نداشته باشد، الزاماً مسکن قابل استطاعت نیست.
خانواری که اجاره کمتری میپردازد اما هر روز هزینه و زمان زیادی برای رسیدن به محل کار صرف میکند، بخشی از صرفهجویی مسکن را در حملونقل از دست میدهد.
بنابراین مسکن استیجاری باید بخشی از سیاست شهری باشد، نه صرفاً پروژه ساختمانی.
دولت باید خانه بسازد یا اجاره را ارزان کند؟
این پرسش به قلب سیاست مسکن میرسد.
منابع دولت محدود است. هر تومان که برای یک سیاست هزینه میشود، امکان استفاده از آن در سیاست دیگری وجود ندارد.
اگر دولت منابع بزرگی برای ساخت خانه ملکی اختصاص دهد، تعداد مشخصی خانوار در نهایت صاحب دارایی میشوند. این دارایی میتواند در آینده ارزش زیادی پیدا کند و حتی به نسل بعد منتقل شود.
اما خانوارهایی که در طرح قرار نگرفتهاند همچنان با بازار آزاد مواجهاند.
در مقابل، اگر بخشی از منابع به توسعه مسکن استیجاری اختصاص پیدا کند، ممکن است تعداد بیشتری خانوار برای مدت طولانی از اجاره پایینتر برخوردار شوند، هرچند در پایان صاحب ملک نباشند.
هیچکدام از این دو مدل به تنهایی پاسخ کامل نیست.
خانوارهایی وجود دارند که با تسهیلات مناسب میتوانند صاحبخانه شوند و کمک به مالکیت آنها منطقی است. اما گروهی نیز حتی با وام ارزان توان خرید ندارند.
اصرار بر اینکه این گروه نیز باید حتماً مالک شود، ممکن است سیاستگذار را وارد پروژههایی بسیار پرهزینه کند.
برای این خانوار، اجاره بلندمدت قابل استطاعت میتواند راهحل واقعبینانهتری باشد.
به همین دلیل سیاست مسکن نیازمند چند مسیر همزمان است: مالکیت برای خانواری که توان آن را دارد، مسکن اجتماعی برای گروههای بسیار کمدرآمد و اجارهداری حرفهای برای جمعیت بزرگی که میان این دو قرار گرفته است.
در کنار این موارد، بازار عادی نیز باید کار کند.
افزایش عرضه، تسهیل ساخت، استفاده از زمینهای درونشهری، بازآفرینی بافتهای فرسوده و بهبود تأمین مالی سازندگان میتواند فشار بر قیمت و اجاره را کاهش دهد.
یکی از خطرهای سیاست مسکن این است که دولت تصور کند میتواند جای کل بازار را بگیرد.
بازار مسکن آنقدر بزرگ است که هیچ بودجه دولتی به تنهایی قادر به تأمین همه نیاز آن نیست.
وظیفه اصلی دولت باید ایجاد قواعدی باشد که سرمایه خصوصی را به سمت تولید مسکن مورد نیاز جامعه هدایت کند.
امنیت سکونت؛ حلقه فراموششده سیاست مسکن
در نهایت شاید لازم باشد تعریف موفقیت در سیاست مسکن را تغییر دهیم.
اگر فقط درصد مالکیت را معیار قرار دهیم، مستأجر همیشه در سمت بازنده قرار میگیرد.
اما مسکن قبل از آنکه دارایی باشد، یک نیاز انسانی است.
خانوار به جایی نیاز دارد که بتواند با اطمینان در آن زندگی کند، فرزندش را به مدرسه بفرستد و بداند سال آینده مجبور نیست به دلیل جهش اجاره تمام زندگی خود را جابهجا کند.
قراردادهای بلندمدت اجاره میتوانند بخشی از این امنیت را ایجاد کنند.
البته قرارداد بلندمدت فقط زمانی ممکن است که حقوق هر دو طرف روشن باشد. مالک باید اطمینان داشته باشد اجاره دریافت میشود و ملک آسیب نمیبیند؛ مستأجر نیز باید مطمئن باشد در صورت رعایت قرارداد با افزایش ناگهانی یا تخلیه غیرمنتظره مواجه نخواهد شد.
بازار حرفهای اجاره بدون نظام حقوقی کارآمد شکل نمیگیرد.
اطلاعات نیز اهمیت دارد.
سامانهای شفاف از قراردادها و قیمتها میتواند به سیاستگذار کمک کند بازار را بهتر ببیند و به مستأجر و مالک امکان دهد تصمیم منطقیتری بگیرند.
طرح ۵ هزار واحدی امروز از این منظر یک آزمون است.
اگر فقط چند هزار واحد میان متقاضیان توزیع شود، اثر کلان آن محدود خواهد بود. اما اگر تجربه این واحدها مبنای ایجاد یک نظام بزرگ اجارهداری حرفهای قرار گیرد، اهمیت آن بسیار بیشتر میشود.
اقتصاد ایران احتمالاً باید یک واقعیت را بپذیرد: در شرایط فعلی نمیتوان همه خانوارها را در کوتاهمدت صاحبخانه کرد.
اما میتوان تلاش کرد هیچ خانواری صرفاً به دلیل نداشتن توان خرید، از مسکن مناسب و امن محروم نماند.
این تغییر نگاه شاید مهمترین اصلاح سیاست مسکن باشد.
هدف نباید فقط افزایش تعداد سندهای مالکیت باشد؛ هدف باید افزایش تعداد خانوارهایی باشد که هزینه مسکن سهم غیرقابل تحملی از درآمدشان را نمیبلعد.
خانه در درجه اول محلی برای زندگی است.
اگر سیاستگذار این اصل ساده را مبنا قرار دهد، شاید مسکن استیجاری دیگر سیاستی درجه دوم برای کسانی که نتوانستهاند خانه بخرند نباشد؛ بلکه به یکی از ابزارهای اصلی تأمین مسکن تبدیل شود.
در این صورت، ۵ هزار واحد امروز فقط ۵ هزار خانه نخواهند بود؛ میتوانند آغاز تغییر تعریف سیاست مسکن از «صاحبخانه کردن» به «خانهدار کردن» مردم باشند.