خرید مسکن؛ حالا یا بعدا؟ بازار در مرز تصمیم

فرصت امروز: بازار مسکن در روزهای پایانی سال ۱۴۰۴ به یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های خود رسیده است؛ بازاری که نه نشانه‌های یک رونق واقعی را دارد و نه وارد فاز کاهش جدی قیمت شده است. در چنین شرایطی، مهم‌ترین پرسش خریداران این است: آیا الان زمان خرید خانه است یا باید منتظر ماند؟ پاسخ به این سوال دیگر ساده نیست، زیرا مسکن بیش از هر زمان دیگری به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی وابسته شده است.

بررسی اخبار و تحلیل‌های این روزها نشان می‌دهد که بازار مسکن در وضعیتی قرار دارد که می‌توان آن را «رکود تورمی» نامید؛ یعنی قیمت‌ها همچنان بالا و حتی در برخی سناریوها صعودی است، اما حجم معاملات کاهش یافته و خریداران واقعی با تردید وارد بازار می‌شوند. همین ترکیب باعث شده که تصمیم‌گیری برای خرید، دشوارتر از همیشه شود.

وضعیت فعلی بازار مسکن؛ رکود معاملاتی در اوج قیمت

در ماه‌های اخیر، تعداد معاملات مسکن کاهش محسوسی داشته است. فروشندگان قیمت‌های بالای خود را حفظ کرده‌اند، اما خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید و انتظار برای تغییر شرایط، دست نگه داشته‌اند. نتیجه این وضعیت، بازاری است که در آن فایل‌های فروش زیاد است، اما معاملات واقعی کمتر انجام می‌شود.

این رکود معاملاتی، برخلاف رکودهای گذشته، به معنای کاهش قیمت نیست. در بسیاری از مناطق، قیمت‌ها همچنان در سطوح بالا باقی مانده و حتی در برخی مناطق رشدهای مقطعی نیز ثبت شده است. این موضوع نشان می‌دهد که بازار مسکن هنوز وارد فاز اصلاح جدی نشده است.

چرا خرید خانه سخت‌تر از قبل شده است

مهم‌ترین عامل دشواری خرید مسکن، شکاف میان درآمد و قیمت است. رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، بسیار سریع‌تر از رشد دستمزد بوده و همین موضوع باعث شده که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود.

در کنار این موضوع، افزایش نرخ بهره و محدودیت‌های تسهیلاتی نیز قدرت خرید را کاهش داده است. وام‌های مسکن در شرایط فعلی، تنها بخش کوچکی از هزینه خرید را پوشش می‌دهند و عملا برای بسیاری از خانوارها کارایی لازم را ندارند.

این شرایط باعث شده که بسیاری از خریداران بالقوه، به جای ورود به بازار، منتظر تغییر شرایط بمانند.

پیش‌بینی‌ها چه می‌گویند؛ رشد یا اصلاح؟

یکی از مهم‌ترین خبرهای این روزها، پیش‌بینی رشد ۵۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ است. این پیش‌بینی، بر اساس تورم عمومی، رشد هزینه ساخت و کمبود عرضه مطرح شده است.

در مقابل، برخی کارشناسان معتقدند که بازار در کوتاه‌مدت ظرفیت رشد شدید ندارد، زیرا تقاضای موثر کاهش یافته و توان خرید خانوارها محدود شده است.

این دو دیدگاه متناقض، دقیقا همان چیزی است که بازار را در حالت انتظار نگه داشته است. خریداران نمی‌دانند که آیا با خرید امروز از افزایش قیمت جا نمی‌مانند، یا با صبر کردن می‌توانند با قیمت پایین‌تر خرید کنند.

نقش سیاست و مذاکرات در بازار مسکن

بازار مسکن در ایران به شدت تحت تأثیر تحولات سیاسی است. هرگونه خبر مثبت از مذاکرات می‌تواند باعث کاهش انتظارات تورمی و در نتیجه کاهش فشار بر قیمت مسکن شود.

در مقابل، افزایش تنش‌ها یا نااطمینانی‌های سیاسی می‌تواند به رشد قیمت‌ها منجر شود، زیرا سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های امن مانند مسکن حرکت می‌کنند.

به همین دلیل، بسیاری از خریداران تصمیم خود را به تحولات سیاسی گره زده‌اند و تا روشن شدن وضعیت، از ورود به بازار خودداری می‌کنند.

هزینه‌های پنهان مسکن؛ فقط قیمت خانه نیست

یکی از موضوعاتی که کمتر به آن توجه می‌شود، هزینه‌های پنهان خرید مسکن است. در سال‌های اخیر، هزینه‌هایی مانند حمل‌ونقل، خدمات شهری و نگهداری ساختمان افزایش یافته و این موضوع هزینه واقعی زندگی در یک واحد مسکونی را بالا برده است.

به‌ویژه در پروژه‌های مسکن ارزان‌تر که در حاشیه شهرها ساخته می‌شوند، هزینه رفت‌وآمد و دسترسی به خدمات می‌تواند بخش قابل توجهی از هزینه خانوار را تشکیل دهد.

بنابراین، تصمیم برای خرید مسکن تنها به قیمت خرید محدود نمی‌شود و باید هزینه‌های بلندمدت نیز در نظر گرفته شود.

مسکن؛ کالای مصرفی یا سرمایه‌ای؟

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در ایران، تبدیل شدن آن به یک دارایی سرمایه‌ای است. بسیاری از خریداران، به جای استفاده مصرفی، مسکن را به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش پول خریداری می‌کنند.

این موضوع باعث شده که قیمت‌ها بیش از آنکه تابع نیاز واقعی باشد، تحت تأثیر انتظارات تورمی قرار گیرد. در چنین شرایطی، حتی کاهش معاملات نیز لزوما به کاهش قیمت منجر نمی‌شود.

آیا الان زمان خرید خانه است؟

پاسخ به این سوال به شرایط خریدار بستگی دارد، اما می‌توان چند سناریوی کلی را مطرح کرد.

اگر هدف مصرفی است و خریدار توان مالی لازم را دارد، خرید می‌تواند منطقی باشد، زیرا در بلندمدت، مسکن در ایران معمولاً با تورم رشد می‌کند و به عنوان یک دارایی امن شناخته می‌شود.

اگر هدف سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است، ریسک بالاتر است، زیرا بازار در وضعیت رکود قرار دارد و نقدشوندگی پایین است.

اگر خریدار با محدودیت مالی مواجه است، صبر کردن می‌تواند گزینه بهتری باشد، زیرا ممکن است در صورت تغییر شرایط اقتصادی، فرصت‌های بهتری ایجاد شود.

سناریوهای پیش‌روی بازار مسکن

برای آینده بازار مسکن می‌توان سه سناریو در نظر گرفت:

سناریوی اول، رشد قیمت‌ها در صورت افزایش تورم و نرخ ارز
سناریوی دوم، ثبات نسبی در صورت بهبود شرایط اقتصادی
سناریوی سوم، اصلاح محدود قیمت‌ها در صورت کاهش انتظارات تورمی

هر یک از این سناریوها به شدت به متغیرهای کلان وابسته است و نمی‌توان با قطعیت درباره مسیر آینده بازار صحبت کرد.

جمع‌بندی؛ بازار در مرز تصمیم

بازار مسکن امروز در نقطه‌ای قرار دارد که می‌توان آن را «مرز تصمیم» نامید. نه نشانه‌ای از سقوط قیمت‌ها دیده می‌شود و نه قدرت یک جهش بزرگ وجود دارد.

در چنین شرایطی، مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده، انتظارات است. اگر انتظارات تورمی تقویت شود، قیمت‌ها می‌تواند دوباره صعودی شود. اما اگر فضای اقتصادی به سمت ثبات حرکت کند، بازار ممکن است وارد فاز رکود عمیق‌تر شود.

به همین دلیل، پاسخ به این سوال که «آیا الان زمان خرید خانه است» بیش از هر چیز به این بستگی دارد که خریدار کدام آینده را محتمل‌تر می‌داند.

واقعیت این است که در اقتصاد امروز ایران، تصمیم‌گیری در بازار مسکن دیگر صرفاً اقتصادی نیست؛ بلکه ترکیبی از تحلیل، ریسک و پیش‌بینی است.